بر اساس برآوردهای شرکتهای معتبر املاک، خیابان میلیاردرها، مجموعهای از برجهای مسکونی فوقلوکس نزدیک انتهای جنوبی سنترالپارک نیویورک، عملا خالی از سکنه به نظر میرسد.
نزدیک به نیمی از واحدهای مسکونی در هفت برج بلند مسکونی نیویورک در حال حاضر خالی هستند؛ از جمله «سنترال پارک تاور» که در سال ۲۰۲۰ تکمیل شد و با بیش از ۴۷۰ متر ارتفاع، بلندترین برج مسکونی نیمکره غربی به شمار میرود.
آگهی
آگهی
توسعه در این محدوده از اوایل دهه ۲۰۱۰ با برجهایی چون «وان۵۷»، «۴۳۲ پارک اونیو» و «۲۲۰ سنترال پارک ساوت» آغاز شد. همه این پروژهها در همان دهه وارد بازار شدند و «سنترال پارک تاور» نیز حتی پیش از تکمیل، برای فروش تبلیغ میشد.
با میانگین قیمت پیشنهادی ۳۰ میلیون دلار (۲۵٫۲ میلیون یورو)، جای تعجب ندارد که بسیاری از واحدها همچنان فروشنرفته باقی ماندهاند.
مثلا در سال ۲۰۲۳، «سنترال پارک تاور» هنوز ۸۷ واحد فروشنرفته داشت. گزارشها حاکی است که شرکت «اکستل دولوپمنت» اوایل سال ۲۰۲۵، ۱۸ واحد فروشنرفته را با وامی به ارزش ۲۷۰ میلیون دلار (۲۲۷٫۶ میلیون یورو) بازتامین مالی کرده؛ اقدامی که بر تداوم پایینبودن نرخ فروش کامل این برجها تاکید دارد.
با این حال، بیشتر واحدهایی که فروش رفتهاند در اختیار ابرثروتمندان جهان قرار گرفتند؛ کسانی که بسیاریشان هرگز به این آپارتمانها نقل مکان نکردهاند.
«پارک کردن پول» در آسمانخراشهای نیویورک
برای میلیاردرهای سراسر جهان، این واحدهای لوکس بیشتر از آنکه خانه باشند، حکم «صندوق امانات» ملکی را دارند و استراتژی پشت آن بیشتر بر حفظ سرمایه تمرکز دارد تا کسب سود.
در گام نخست، نقدینگی به داراییهای ملکیِ قیمتگذاریشده بر اساس دلار آمریکا منتقل میشود؛ داراییهایی که میتواند ثروت را در برابر تورم، نوسان ارزی و بیثباتی سیاسی در دیگر نقاط جهان مصونتر کند. این املاک همچنین هنگام نیاز مالکان به نقدینگی، میتواند به عنوان وثیقه مورد استفاده قرار گیرد.
بازار ملک نیویورک در نگاه ابرثروتمندان، به طور گسترده به عنوان یک طبقه دارایی «پناهگاه امن» مشابه طلا یا آثار هنری شاخص تلقی میشود. به ویژه خانههای لوکس در منهتن، محلی نسبتا امن برای حفظ ارزش سرمایه فراهم میکند که تا حدی از شوکهای اقتصادی مصون است.
عامل دیگر این است که این نوع سرمایهگذاری، ضمن متنوع کردن سبد دارایی، امکان حفظ گمنامی را هم فراهم میکند. این واحدها اغلب از طریق شرکتهای با مسئولیت محدود (LLC) خریداری میشود؛ ساختارهایی که میتواند هویت مالک واقعی را پنهان کند.
این شفافنبودن به ویژه برای ابرثروتمندان شناختهشدهای جذاب است که میخواهند از زیر ذرهبین افکار عمومی درباره جابهجاییهای مالی دور بمانند یا امکان برآورد دارایی خالصشان را برای نهادهای مالیاتی در کشورهای مبدا محدود کنند.
در نهایت نوبت به پدیده «برج شبح» میرسد؛ واحدهایی که در بیشتر ایام سال خاموش و بدون سکنه میمانند و این، بخشی حسابشده از استراتژی است.
برای یک میلیاردر، درآمد احتمالی اجاره یک آپارتمان لوکس در برابر دردسر مدیریت مستاجران و خطر «استهلاک» چنین دارایی دستنخوردهای، معمولا ناچیز است.
خالی نگه داشتن واحد باعث میشود ملک در وضعیت ممتاز خود بماند تا در صورت نیاز به نقدینگی، بتوان آن را به سرعت فروخت.
در نتیجه، ارزش این آپارتمانها بیش از آنکه به سکونت در آنها وابسته باشد، به مالکیتشان مربوط میشود؛ داراییهایی نقدشونده، قابل انتقال و قابل رهن که در یکی از جذابترین بازارهای املاک جهان، نقش مخزن سرمایه را ایفا میکنند.
انحصاریترین محله روی زمین
ساکنان خیابان میلیاردرها شاید یکی از انحصاریترین اجتماعات ثروتمندان در جهان را شکل میدهند، اما بعید است مثل همسایههای معمولی با هم ارتباط داشته باشند و بسیاری از آنها کاملا گمنام باقی میمانند.
فهرست مالکان به شدت تحت سلطه غولهای آمریکایی صندوقهای پوششریسک و سرمایهداران بزرگ فناوری است.
کن گریفین، بنیانگذار و مدیرعامل «سیتادل» یکی از موفقترین صندوقهای پوششریسک جهان، در سال ۲۰۱۹ با خرید یک پنتهاوس چهارواحدی در «۲۲۰ سنترال پارک ساوت» به قیمت رکوردشکن ۲۳۸ میلیون دلار (۲۰۰٫۶ میلیون یورو) خبرساز شد.
مایکل دل، بنیانگذار و مدیرعامل «دل تکنالوجیز» نیز در این نوار سرمایهگذاری کرد. او در سال ۲۰۱۴ یک پنتهاوس در «وان۵۷» به قیمت ۱۰۰٫۵ میلیون دلار (۸۴٫۷ میلیون یورو) خرید که در آن زمان رکورد گرانترین معامله مسکونی در تاریخ نیویورک را شکست.
در کنار آنها نامهای شناختهشده دیگری از دنیای مالی نیز دیده میشود؛ از جمله بیل اکمن از شرکت «پرشینگ اسکوئر کپیتال منجمنت» و دنیل اوخ، رئیس و مدیرعامل پیشین «اچ-زیف کپیتال منجمنت».
فراتر از خریداران آمریکایی، بخش قابل توجهی از واحدهای این برجها در مالکیت اعضای طبقه نخبه جهانی است.
در میان آنها نامهایی چون فواز الحکیر، سرمایهدار بزرگ سعودی در بخش املاک که بلندترین واحد مسکونی «۴۳۲ پارک اونیو» را خریده است، سیلاس چو سرمایهدار نساجی در هنگکنگ و استینگ، خواننده سرشناس بریتانیایی به چشم میخورد.
بسیاری از این مالکان از خانوادههای کهنسرمایه و سلسلههای صنعتی در آسیا، اروپا و آمریکای جنوبی میآیند.
با این حال، در برابر هر مالک قابل شناسایی، دهها مالک دیگر پشت ساختارهای پیچیده شرکتی پنهان شدهاند.
نتیجه، پارادوکسی عجیب است: گرانترین مترمربعهای مسکونی روی زمین، از نظر حقوقی در مالکیت شرکتهای صوری ثبت شدهاند.
آنچه این مالکان را واقعا تعریف میکند، گذرا بودن حضورشان است. یک میلیاردر ممکن است سالی فقط دو هفته را در پنتهاوس خود در منهتن بگذراند و بعد راهی ملکی در همپتونز، ویلایی در سنتروپه یا آپارتمانی در نایتزبریج لندن شود.
در نتیجه، نسبت کارکنان به ساکنان در این ساختمانها به طرز چشمگیری بالاست. بسیاری از آنها با خدمات دربانی لوکس ۲۴ ساعته و در برخی موارد سرآشپزهای خصوصی اداره میشوند تا آپارتمانها را حتی اگر سالها پای مالک به آنجا نرسیده باشد، در حالت آمادهباش دائمی نگه دارند.
از این نظر، خیابان میلیاردرها از «ساکنان شبح» هم پر است؛ کسانی که منظره را مالکاند اما به ندرت در قاب آن دیده میشوند.
یورش مامدانی به میلیاردرها
چشمانداز مالی شهر نیویورک هفته گذشته با شوکی جدی روبهرو شد؛ همزمان با آنکه زهران مامدانی، شهردار این شهر، نخستین بودجه اولیه خود را از زمان آغاز به کار در ابتدای سال ارائه کرد.
شهرداری که با شعار «قابلیت پرداخت رادیکال» و «برخورد» با سوءاستفاده میلیاردرها به قدرت رسید، اعلام کرد شهر با کسری بودجهای معادل ۵٫۴ میلیارد دلار (۴٫۵ میلیارد یورو) روبهرو است.
برای جبران این وضعیت، مامدانی راهبردی «دو مسیره» پیشنهاد کرده که بلافاصله زمینه تقابل سیاسی پرمناقشهای را هم با دولت ایالتی در آلبانی و هم با صنعت املاک و مستغلات شهر فراهم کرده است.
مسیر نخست شامل افزایش قابل توجه مالیات بر درآمد شخصی برای ثروتمندترین ساکنان شهر است؛ به طور مشخص، پیشنهاد شده مالیات افرادی که سالانه بیش از ۱ میلیون دلار (۸۵۰ هزار یورو) درآمد دارند، ۲ درصد افزایش یابد تا برنامه اجتماعی بلندپروازانه شهردار تامین مالی شود.
به گفته بسیاری از ناظران، مسیر دوم که از آن به عنوان «گزینه هستهای» تاکتیکی یاد میشود، افزایش ۹٫۵ درصدی نرخ مالیات بر ملک در شهر است؛ افزایشی که میانگین نرخ را از ۱۲٫۲۸ درصد به حدود ۱۳٫۴۵ درصد میرساند.
مامدانی این گزینه دوم را صراحتا «آخرین چاره» توصیف کرده و گفته است که شهر تنها در صورتی ناچار به رفتن به این «مسیر مضر» خواهد شد که دولت ایالتی اجازه «مالیات گرفتن از ثروتمندان» را ندهد.
این طرح بیش از ۳ میلیون واحد مسکونی و ۱۰۰ هزار ملک تجاری را در پنج ناحیه شهر تحت تاثیر قرار میدهد و میتواند نخستین افزایش قابل توجه مالیات بر ملک در نیویورک از سال ۲۰۰۳ تاکنون باشد.
بخش املاک و مستغلات و شورای شهر طبق انتظار با هشدار و انتقاد واکنش نشان دادهاند و میگویند افزایش ۹٫۵ درصدی ناگزیر از طریق هزینههای بالاتری که مالکان به مستاجران منتقل میکنند، بر دوش مستاجران از پیش تحت فشار نیویورک سنگینی خواهد کرد.
در حالی که گروههای حامی کسبوکار نگراناند این هزینههای اضافی روند احیای اقتصادی را خفه کند، مامدانی بر موضع خود پای میفشارد و استدلال میکند شکاف مالی کنونی میراث سالها سوءمدیریت است و طبقه میلیاردرهای شهر باید سرانجام «سهم عادلانه» خود را برای حفظ خدمات ضروری شهری بپردازد.