اگر قصد خرید خانه در اروپا دارید، مالیات از زمان خرید تا فروش همراه شماست. ببینید کجاها دارایی مسکن بیشترین و کمترین مالیات را دارد.
مالکیت یک خانه در اروپا یعنی پرداخت مالیات در تقریبا همه مراحل: هنگام خرید، نگهداری، اجاره دادن و فروش آن.
آگهی
آگهی
در سراسر قاره، مالکیت ملک با شبکهای از مالیاتها گره خورده که از لحظه امضای قرارداد تا روز فروش همراه شماست و فرقی نمیکند ملک خالی باشد یا برایتان اجاره بیاورد؛ در هر دو حالت این مالیاتها اعمال میشود.
اینکه در عمل چقدر پرداخت میکنید تا حد زیادی به این بستگی دارد که کجا خرید کنید. دادههای پایگاه Global Property Guide که مالیات بر املاک را در بیش از ۸۰ کشور رصد میکند نشان میدهد مسکن در سراسر اروپا بهطور سنگینی مشمول مالیات است.
چهار نوع مالیات ملکی وجود دارد که باید حواستان به آنها باشد.
یک مالیات نقلوانتقال که هنگام خرید پرداخت میشود و گاهی حقتمبر نامیده میشود؛ مالیات سالانه ملک که بر اساس ارزش ارزیابیشده، ارزش بازار یا ارزش ثبتی (کاداستری) خانه محاسبه میشود؛ مالیاتبردرآمد اجاره از محل اجاره دادن ملک؛ و مالیاتبرسود سرمایه بر هر سودی که در زمان فروش بهدست میآورید.
رتبهبندی شفاف در این حوزه چندان آسان نیست.
هر کشور جدول خاص خود را دارد، بسیاری از نرخهای اعلامشده بهصورت بازه منتشر میشوند نه یک عدد ثابت و ارزش پایهای که بر آن مالیات گرفته میشود نیز در کشورها یکسان نیست.
با اینحال یک کشور تقریبا در همه فهرستها نزدیک صدر ظاهر میشود.
درآمد اجاره در اروپا چقدر مالیات دارد؟
برای هر کسی که با هدف اجاره دادن خانه میخرد، مالیاتبردرآمد اجاره بیشترین ضربه را به سود نهایی میزند و درست همینجا است که تفاوت میان کشورها بیشترین میشود.
پایگاه Global Property Guide محاسبه میکند یک مالک غیرمقیم روی سه سطح اجاره ماهانه ۱٬۵۰۰، ۶٬۰۰۰ و ۱۲٬۰۰۰ یورویی چه میزان مالیات میپردازد.
روی اجاره نسبتا متوسط ۱٬۵۰۰ یورو در ماه، دانمارک سختگیرترین است و از اولین یورو ۴۲.۱۱ درصد میگیرد؛ هلند با ۳۶ درصد پشت سر آن قرار دارد و فنلاند با ۳۰ درصد در رتبه بعدی است. اگر به سمت دیگر طیف برویم، مالیات در قبرس از صفر شروع میشود و لوکزامبورگ تنها ۲.۹۴ درصد میگیرد.
اگر اجاره بالاتر برود، ترتیب کشورها بههم میخورد.
روی اجاره ۱۲٬۰۰۰ یورو در ماه، بلژیک با نرخ ۴۷.۲۷ درصد در صدر جدول است، دانمارک با ۴۳.۲۲ درصد پشت سر آن میآید و آلمان و یونان هر دو روی ۴۱ درصد قرار دارند.
چند کشور تقریبا ثابت میمانند؛ ایتالیا فارغ از میزان درآمد اجاره ۲۱ درصد میگیرد، پرتغال ۲۸ درصد و هلند ۳۶ درصد، رقمی که بسته به سطح اجاره میتواند بهصرفه یا زیانبار باشد.
کشورهایی که نرخشان تندتر بالا میرود معمولا آنهایی هستند که درآمد اجاره را در مالیاتبردرآمد معمولی ادغام میکنند. اتریش نمونه خوبی از این رویکرد است.
در اتریش این درآمد بر همان مقیاس تصاعدی حقوق و دستمزد مالیات میشود؛ از صفر برای درآمدهای زیر ۱۳٬۳۰۸ یورو تا ۵۵ درصد برای هر مبلغی بالای یک میلیون یورو. در چنین مواردی، مالیاتی که واقعا در حوزه ملک گزنده است در عمل همان مالیاتبردرآمد است که فقط نام دیگری به خود گرفته است.
مالیات نقلوانتقال: هزینه خرید ملک چقدر است
مالیاتی که هنگام خرید پرداخت میکنید همان جایی است که بلژیک دوباره جلو میافتد.
خریداران در این کشور ممکن است تا ۱۲.۵ درصد قیمت ملک را مالیات بدهند؛ اندکی بالاتر از سقف ۱۲ درصدی بریتانیا، نرخ ۱۰.۴ درصدی هلند و ۱۰ درصدی لوکزامبورگ.
در بلژیک میزان این حقمالیات منطقهبهمنطقه تعیین میشود، بنابراین کدپستی شما نقش زیادی در آن دارد.
اگر خانهای ۵۰۰ هزار یورویی در بروکسل یا والونیا بخرید و مشمول هیچ معافیتی نشوید، باید کل ۱۲.۵ درصد را بپردازید؛ یعنی قبض مالیاتی ۶۲ هزار و ۵۰۰ یورویی در همان روز اول.
با اینحال برای مالکانی که خودشان در خانه ساکن میشوند، تصویر کمی بهتر است. بروکسل برای خریداران واجد شرایط، اولین ۲۰۰ هزار یورو از قیمت خرید را معاف میکند و در نتیجه مالیات یک خانه ۵۰۰ هزار یورویی را به ۳۷ هزار و ۵۰۰ یورو کاهش میدهد.
والونیا برای خریداران واجد شرایط نرخ ترجیحی ۳ درصد در نظر میگیرد و مالیات را به حدود ۱۵ هزار یورو میرساند. خریداران مسکن اجتماعی واجد شرایط از نهادهای عمومی در والونیا اصلا حق ثبت نمیپردازند و فلاندرز نیز نرخها و معافیتهای جداگانه خود را دارد.
در سوی دیگر طیف، استونی و جمهوری چک هیچ مالیات نقلوانتقالی بر خرید ملک وضع نمیکنند.
هزینههای تملک در لیتوانی در مجموع حدود ۰.۴ درصد است؛ یعنی چیزی در حدود ۲ هزار یورو برای خانهای ۵۰۰ هزار یورویی، کسری از دهها هزار یورویی که خریداران ممکن است در بلژیک بپردازند.
کدام کشورهای اروپایی بیشترین مالیات سالانه ملک را میگیرند؟
حتی اگر خانه خالی باشد ممکن است همچنان موظف به پرداخت مالیات ملک باشید.
اینجا جایی است که باید دقت کرد، چون مالیات سالانه ملک همان رقمی است که مردم بیش از همه درباره آن اشتباه میکنند.
کشورها دقیقا یک چیز را مشمول مالیات نمیکنند؛ بعضیها درصدی از ارزش بازار ملک را محاسبه میکنند، بعضی دیگر درصدی از ارزش ثبتی یا ارزیابیشدهای که ممکن است مربوط به چند دهه قبل باشد و بریتانیا اساسا از درصد استفاده نمیکند، بلکه خانهها را در طبقات ارزشی قرار میدهد.
در اسپانیا سقف نرخ مالیات ملک در برخی شهرداریها میتواند به ۴.۸ درصد برسد، اما این رقم بر ارزش کاداستری اعمال میشود نه ارزش بازار، و همین باعث میشود درصد اعلامی چندان گویا نباشد.
اگر به این نگاه کنیم که مالکان معمولا روی خانهای با ارزش تقریبی ۳۰۰ هزار یورو چه میپردازند، اختلافها بهطور قابلتوجهی کمتر میشود، چون هر کشور ارزش مشمول مالیات را بهگونهای متفاوت تعریف میکند.
در بریتانیا مالیات شهرداری (council tax) برای چنین ملکی معمولا سالانه بین حدود ۲ هزار تا ۳ هزار و ۲۰۰ یورو است که بسته به طبقه ارزشی و اختیار هر شهرداری تغییر میکند.
مالیات «تکس فونسیه» در فرانسه و مالیات IBI در اسپانیا معمولا در بازه ۷۰۰ تا ۱٬۸۰۰ یورو قرار میگیرد، چون هر دو بر ارزشهای مشمول مالیاتی مبتنیاند که عموما بسیار پایینتر از قیمت بازار است. مالیات «پرکمپ ایموبیلیه» در بلژیک که بر اساس اجاره فرضی سال ۱۹۷۵ محاسبه میشود نیز غالبا در همین حدود است.
مالیات Grundsteuer آلمان که قرار است از سال ۲۰۲۵ اصلاح شود، در بسیاری از موارد از کشورهای همسایه پایینتر است، هرچند رقم قبضها تحت نظام ارزشگذاری جدید بهطور قابلملاحظهای میان شهرداریها فرق میکند.
و در قبرس و مالت، مالکان اصلا مالیات سالانه ملک نمیپردازند چون هیچیک از این دو کشور چنین مالیاتی وضع نکردهاند.
مالیاتبرسود سرمایه در اروپا: قبضی که هنگام فروش ملک میرسد
اگر ملک را با سود بفروشید، رقم مالیات ممکن است بهشدت تغییر کند و مدت زمانی که مالک آن بودهاید اغلب از خود نرخ مالیات مهمتر است.
دانمارک در این زمینه سنگینترین است و پس از افزودن سود به کل درآمد شما، آن را تا سقف ۵۲.۰۷ درصد مشمول مالیات میکند.
روی سود ۲۵۰ هزار یورویی، این یعنی تا ۱۳۰ هزار یورو مالیات و تنها حدود ۱۲۰ هزار یورو که برای شما باقی میماند.
مالت تقریبا رویکردی کاملا متفاوت دارد.
این کشور خود سود را مشمول مالیات نمیکند، بلکه بهعنوان هزینه معامله، مالیات ثابت ۱۲ درصدی روی قیمت فروش میگیرد که اگر فروشنده دلال ملک نباشد و ظرف پنج سال ملک را بفروشد به ۵ درصد کاهش مییابد.
آلمان راه دیگری را در پیش گرفته است؛ اگر ملکی را بیش از ده سال در اختیار داشته باشید، کل سود، یعنی همان ۲۵۰ هزار یورو، از مالیات معاف است.
اگر در این بازه دهساله بفروشید، سود مشمول مالیاتبردرآمد با نرخ معمول شما میشود و علاوه بر آن «سهم همبستگی» نیز به قبض مالیاتی اضافه میشود.
پس در کجا مالیات ملک در اروپا بیشترین است؟
اگر این چهار نوع مالیات را کنار هم بگذاریم، یک کشور بهوضوح خود را نشان میدهد.
بلژیک در زمان خرید، نگهداری و اجاره دادن ملک در صدر یا نزدیک صدر قرار دارد و تنها نحوه برخورد با سود سرمایه در آن که بین ۱۶.۵ تا ۳۳ درصد است تا حدی از فشار مالیاتی میکاهد.
در نقطه مقابل، قبرس و مالت قرار دارند. در قبرس مالیاتبردرآمد اجاره از صفر شروع میشود، مالت سود سرمایه را دستنخورده میگذارد و هیچیک مالیات سالانه ملک ندارند؛ وضعیتی که این دو را برای مالکان ملک به گوشههایی با کمترین بار مالیاتی در اروپا تبدیل میکند.
برای سرمایهگذار فرامرزی، قیمت اولیه خرید تنها رقم شروع ماجراست.
اینکه سرمایهگذاری روی یک خانه اروپایی چقدر میارزد در نهایت به این بستگی دارد که نظام مالیاتی محلی چه میزان از بازدهی را برای شما باقی میگذارد و در این زمینه، فاصله میان یک آپارتمان در بروکسل و یک ویلا در قبرس آنقدر زیاد است که نشان میدهد اروپا دستکم در حوزه مالیات بر ملک هنوز بسیار دور از یک بازار واحد است.