خرید خانه در پرتغال با قیمت زیر ۴۰۰ هزار یورو دشوار و گاهی ناممکن شده است. بر اساس تازهترین دادههای «بارومتر ایموویرچوال»، سایت تخصصی املاک، میانگین قیمت به ۴۳۰ هزار و ۵۰۰ یورو رسیده است.
آخرین مطالعه بارومتر ایموویروال، پلتفرم تخصصی بازار مسکن، که در ماه مه ۲۰۲۶ انجام شده، میانگین قیمت خرید خانه در سطح کشور را ۴۳۰ هزار و ۵۰۰ یورو تعیین کرده است. رقمی که همه انواع ملک، نوساز و قدیمی، را در بر میگیرد و برای بخش بزرگی از جمعیت عملا غیرقابل تحمل به نظر میرسد.
آگهی
آگهی
کافی است جستوجوی سریعی در یک پورتال املاک انجام دهید یا نگاهی به ویترین بنگاههای معاملات ملکی بیندازید تا ببینید قیمت خانهها در پرتغال تا کجا بالا رفته است. اما آیا دیگر نمیتوان خانههای ارزانتر خرید؟ پاسخ به چند عامل بستگی دارد؛ نخستین آن کمبود خانههای در دسترس است.
پاتریسیا بارائو در گفتوگو با یورونیوز، رئیس انجمن حرفهای نمایندگان معاملات ملکی پرتغال (منبع به زبان پرتغالی) (اپیمپ)، توضیح میدهد که «وقتی در بازار خانه نوساز عرضه نمیشود و تقاضا بسیار پویاست، برای جوانان و خانوادههای پرتغالی خرید خانه خودشان بسیار دشوار میشود».
او اضافه میکند که «علاوه بر این، هزینه زمین، هزینه ساختوساز، دستمزد نیروی کار، هزینه طرحها و تخصصها، عوارض و هزینههای شهری» همگی نقش زیادی در بالا رفتن قیمت مسکن دارند.
ریکاردو واگارینیو، مدیرعامل شرکت ساختمانی MomentVM، به عامل دیگری اشاره میکند که به افزایش قیمت بازار منجر شده است. او میگوید «به نظر میرسد اکنون سطح جدیدی تعیین شده بر اساس چیزی که دولت به جوانان اجازه داد؛ یعنی امکان خرید ملک با ضمانت دولت، تا سقف ۴۵۰ هزار یورو»، امری که باعث شده بازار «همه قیمتها را بالا ببرد، چه واحدهای قدیمی و چه نوساز، چون مردم چنین امکان تامین مالیای را دارند».
طرح حمایتی وام مسکن جوانان شامل تأمین مالی صد درصدی، معافیت مالیاتی و ضمانت شخصی دولت برای جوانان ۱۸ تا ۳۵ ساله با درآمدی است که از پله هشتم مالیات بر درآمد (IRS) فراتر نرود؛ برای خانههایی که قیمتشان از ۴۵۰ هزار یورو بیشتر نباشد.
در گزارشی که صندوق بینالمللی پول (IMF) در ماه ژوئن و در بخش تحلیل اقتصاد پرتغال منتشر کرد، این نهاد توصیه کرده است برخی از اقدامات دولت در بخش مسکن، از جمله همین ضمانت عمومی برای جوانان، متوقف شود؛ زیرا این تدابیر «عدمتعادلهای بازار» را تشدید کردهاند. به این معنا که شمار بیشتری از افراد وارد بازار خرید مسکن شدهاند، در حالی که پیشتر وجود نداشتند، اما تعداد خانههای موجود تغییری نکرده است.
پاتریسیا بارائو تاکید میکند که باید فراتر رفت و «نگاهی کلنگر» به بازار داشت. او میگوید «برای مسئله مسکن راهحل معجزهآسا وجود ندارد، یعنی اقدامی واحد که همه مشکل را حل کند در کار نیست و به همین دلیل باید همزمان در چند جبهه اقدام کنیم».
کمبود نیروی کار هزینه ساخت خانه را بالا برد
بحران مسکن فقط با کمبود خانه تعریف نمیشود، بلکه کمبود نیروی انسانی برای ساختوساز هم بخش دیگری از ماجرا است. و داستان تکرار میشود: وقتی عرضه کم است و تقاضا بالاست، قیمتها بالا میرود.
او میگوید در این بخش نیروی متخصصی مانند آجرکار، برقکار، لولهکش، قالببند و پیمانکاران جزء کم است.
با ورود ترویکا به پرتغال، دولت سرمایهگذاری در زیرساختها و پروژههای بزرگ را کاهش داد و بانکها اعطای وام مسکن و تسهیلات به فعالیتهای اقتصادی را متوقف کردند؛ اقدامی که بسیاری از شرکتهای ساختمانی را ورشکست و باعث «فرار استعدادها» از این حوزه شد.
او میافزاید «آنهایی که حرفهای بودند و در کشور ماندند، برای حجم ساختوسازی که امروز میخواهیم انجام دهیم کافی نیستند».
به گفته او، برآورد میشود حدود ۸۰ هزار نفر نیروی کار در بخش ساختوساز کم باشد و «وقتی همه به دنبال کارگر هستند، طبیعی است که دستمزد بیشتری پیشنهاد میکنند و در نتیجه هزینه نیروی کار بالا میرود».
این کارآفرین یادآوری میکند که بازار ساخت مسکن با پروژههای بزرگ دولتی و خصوصی هم رقابت میکند. او میگوید «فرودگاهها، خطوط راهآهن، جادهها و همه این پروژههای بزرگ نیز مقدار زیادی نیروی کار جذب میکنند».
امسال در پرتغال، طوفانهایی که مرکز کشور را ویران کردند نیز باعث افزایش تقاضا برای نیروی کار در بخش ساختوساز شدهاند؛ امری که به تسریع اجرای موسوم به «مسیر سبز» برای مهاجران این بخش انجامید.
توافقنامهای که میان دولت و کنفدراسیون پرتغالی ساختوساز و املاک (CPCI) امضا شد، برای پاسخ به نیاز فوری به نیروی کار در پروژههای عمرانی عمومی پیشبینیشده در چارچوب برنامه بازیابی و تابآوری ۲۰۳۰ (PRR) طراحی شده است. با این حال، پس از فاجعهای که در مرکز کشور رخ داد، دولت اعلام کرد برخی از طرحهای عمرانی در دست اجرا ممکن است موقتاً متوقف یا به تعویق بیفتند تا امکان تمرکز بر مداخلاتی که اولویت بالاتری دارند فراهم شود.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی
افزایش قیمت مصالح ساختمانی از سال ۲۰۲۱ و همزمان با آغاز جنگ در اوکراین نیز یکی دیگر از متغیرهایی است که در بالا رفتن قیمت نهایی یک واحد مسکونی نقش دارد.
بر اساس دادههای موسسه ملی آمار پرتغال (INE) در ماه مارس ۲۰۲۶، هزینه ساخت مسکن نوساز ۳٫۷ درصد افزایش یافته است.
در میان مصالحی که بیشترین تاثیر را بر افزایش قیمت داشتهاند، شیشه و آیینه، سیم مسی لخت و روکشدار و دالهای بتنی و بلوکهای سرامیکی قرار دارند. ریکاردو واگارینیو توضیح میدهد که «همه چیز به انرژی وابسته است».
او میگوید «بخش بزرگی از مصالح وابسته به انرژی است و بنابراین اگر جنگی باعث افزایش قیمت سوخت شود، هزینه انرژی و مواد وابسته به آن بالا میرود و در نهایت ناگزیر هزینه ساختوساز را هم تحت تاثیر قرار میدهد».
قیمت زمین نیز سهم قابل توجهی در بودجه نهایی یک پروژه دارد. این کارآفرین میگوید «وقتی تقاضا برای خانه زیاد است، قیمت زمینها هم ناگزیر بالا میرود» و برآورد میکند که زمین حدود ۲۰ درصد بودجه یک پروژه ساختمانی را تشکیل میدهد.
ریکاردو واگارینیو بهطور ساده یادآور میشود که «هزینه ساخت در همه جا تقریباً یکسان است» و آنچه تفاوت ایجاد میکند دقیقاً قیمت زمین و هر متر مربع در مناطق مختلف است. او جمعبندی میکند که «موقعیت مکانی مسئله اصلی است».
علاوه بر این، پاتریسیا بارائو توضیح میدهد که مدتزمان صدور مجوز برای یک قطعه زمین برای توسعهدهنده ملکی «به معنای یک ریسک است و خود عامل دیگری برای بالا بودن قیمت مسکن محسوب میشود».
زمان انتظار برای دریافت مجوز شهری عامل بسیار مهمی در بازار املاک است و بهعنوان هزینهای غیرمستقیم در قیمت خانه منعکس میشود.
ریکاردو واگارینیو توضیح میدهد که «اگر به روندهای اداری شهرداری نگاه کنیم که یک سال و گاهی دو سال طول میکشند، میبینیم این مدت برای سرمایه قابل توجهی که همان قیمت زمین است، زمان بسیار طولانیای است؛ سرمایهای که بیحرکت مانده و هیچ بازدهی ایجاد نمیکند». او میگوید «در آن مدت، پولی که سرمایهگذاری شده و باید دستکم ۶ درصد در سال بازدهی داشته باشد، هیچ سودی نمیآورد و در نتیجه سرمایهگذاران هنگام محاسبه قیمت نهایی محصول این هزینه را هم در نظر میگیرند».
«به مسکن نوساز در مناطقی نیاز داریم که جوانان و خانوادهها بتوانند آن را بخرند»
بر اساس دادههای یک رصدخانه املاک در اول مارس ۲۰۲۶، میانگین قیمت خانههای عرضهشده برای فروش در پرتغال به ۳٬۶۹۳ یورو در هر متر مربع رسید.
پاتریسیا بارائو میگوید «اینها قیمتهای بالایی است که جوانان و خانوادههای پرتغالی قادر به پرداختشان نیستند» و تاکید میکند که بنابراین «باید مسکن نوساز را در مناطقی عرضه کنیم که جوانان و خانوادهها بتوانند آن را بخرند و بدون صرف زمان طولانی به محل کارشان برسند».
در میان مناطق کشور، لیسبون بالاترین قیمت هر متر مربع را دارد؛ ۵٬۷۹۶ یورو در هر متر مربع. فارو دومین منطقه گران است که هر متر مربع در آن ۴٬۸۰۴ یورو قیمت دارد؛ پس از آن مادیرا با ۴٬۳۳۳ یورو برای هر متر مربع و ستوبال قرار دارند که قیمتها در آن حدود ۴ هزار یورو است.
تفاوت وقتی به نقطه مقابل میرسیم چشمگیر است؛ جایی که قیمت هر متر مربع به کمتر از هزار یورو میرسد؛ در استانهای گواردا (۷۳۹ یورو در هر متر مربع)، براگانسا (۹۴۳ یورو در هر متر مربع) و کاستلو برانکو (۹۸۱ یورو در هر متر مربع).
پاتریسیا بارائو میگوید «باید به مناطقی خارج از مرکز شهر فکر کنیم و پروژههایی در مقیاس بزرگ بسازیم که در عین حال شبکه حملونقل کارآمدی داشته باشند تا ساکنان بتوانند بهسرعت و بهطور مؤثر به محلهای کار خود رفتوآمد کنند».
او ادامه میدهد «نمیخواهیم فقط خوابگاههای شهری ایجاد کنیم؛ باید شبکهای از خدمات و زیرساختها با مدرسه، بانک، رستوران و سوپرمارکت فراهم کنیم».
با این حال، هرچند ساختوساز جدید مهم است، اثر فوری نخواهد داشت و رئیس اپیمپ بهعنوان نخستین اقدام و با نتایج «سریعتر» خواستار آن است که دولت از طریق مشارکتهای عمومی ـ خصوصی «شرایط لازم برای وارد کردن املاک خالی به بازار» را فراهم کند.
پاتریسیا بارائو این ایده را رد میکند که بخش واسطهگری املاک مسئول جهش قیمتها است. او ابتدا میگوید «این واسطهگری نیست که قیمت خانهها را تعیین میکند».
رئیس اپیمپ معتقد است که واسطهگری حوزهای است که میتواند روند خرید و فروش خانه را شفافتر و دموکراتیکتر کند و میافزاید که در حال تهیه قانونی جدید هستند که این انجمن نیز در تدوین آن مشارکت داشته و هدفش تقویت آموزش و حرفهایسازی این بخش است.
او توضیح میدهد «یک واسطه خوب در معاملات ملکی که بازار را میشناسد، از قیمت املاک آگاه است، اطلاعات مربوط به معاملات اخیر واحدهای مشابه را در اختیار دارد، همه جزئیات یک عملیات خرید و فروش دارایی و مدارک لازم را میداند و با روندهای بازار آشناست، کمک میکند ارزش خانهها منصفانه و درست تعیین شود».
از نظر ریکاردو واگارینیو نیز در بخش ساختوساز به متخصصان بیشتری نیاز است. او همچنین بر ضرورت تسریع روند صدور مجوزها از سوی دولت تاکید میکند و آن را اقدامی مهم برای تسهیل ساختوساز و توسعه موجودی مسکن میداند.
هر دو بخش اذعان دارند تا زمانی که عرضه زمین، خانه و نیروی متخصص ناکافی باشد و هزینههای ساختوساز بالا بماند، خرید خانه همچنان خارج از توان بخش قابل توجهی از شهروندان پرتغال خواهد بود.