بر اساس آمار بانک مرکزی اروپا تا آوریل ۲۰۲۶، وامگیرندگان در کشورهای بالتیک برای وام مسکن کمی بیش از دو برابر خانوارهای مالت هزینه میپردازند.
اگر امروز در لتونی برای خرید خانه وام بگیرید، بانک از شما ۴.۱۸ درصد بهره میگیرد. همین کار را در مالت انجام دهید، ۲.۰۸ درصد میپردازید.
آگهی
آگهی
همان ارز، همان بانک مرکزی و همان مرحله از چرخه نرخ بهره، اما دو خانوار در منطقه یورو با هزینههای وام مسکن کاملا متفاوت روبهرو هستند.
این فاصله که بیش از دو واحد درصد میان ارزانترین و گرانترین بازارهاست، از یافتههای برجسته تازهترین آمار بانک مرکزی اروپا درباره وامهای جدید خرید مسکن در آوریل ۲۰۲۶ است.
نرخ وام مسکن در جنوب اروپا ارزانتر است
بر اساس آمار بانک مرکزی اروپا، متوسط نرخ وام مسکن در منطقه یورو با احتساب وامهای با نرخ ثابت و شناور در همه کشورهای عضو، ۳.۴۳ درصد بوده است.
پایینترین نرخها در کشورهای حاشیه مدیترانه متمرکز شدهاند.
مالت با نرخ ۲.۰۸ درصد در صدر قرار دارد و پس از آن بلغارستان (۲.۴۵ درصد)، اسپانیا (۲.۸۰ درصد)، پرتغال (۲.۸۵ درصد)، کرواسی (۲.۹۵ درصد) و اسلوونی (۲.۹۹ درصد) قرار میگیرند.
در میان اقتصادهای بزرگتر منطقه یورو، اسپانیا و پرتغال برجسته هستند. وامگیرندگان در این کشورها حدود یک واحد درصد کمتر از همتایان خود در آلمان بهره میپردازند؛ در آلمان، وامهای جدید مسکن ۳.۸۴ درصد هزینه دارند.
کشورهای بالتیک همچنان گرانترین بازار وام مسکن هستند
در سوی دیگر طیف، کشورهای بالتیک قرار دارند.
لتونی با نرخ ۴.۱۸ درصد، بالاترین نرخ وام مسکن در منطقه یورو را ثبت کرده است و پس از آن استونی (۴.۰۵ درصد) و لیتوانی (۳.۸۸ درصد) قرار دارند.
نرخها در آلمان، بلژیک و هلند نیز بالاتر از متوسط منطقه یورو است.
هزینه واقعی شکاف وام مسکن در اروپا
برای خانوارها، این فاصلههای نرخ وام مسکن به تفاوتهای چشمگیر در اقساط ماهانه تبدیل میشود.
یک وام مسکن ۲۰۰ هزار یورویی با دوره بازپرداخت ۲۰ ساله و نرخ میانگین ۲.۰۸ درصد در مالت، به قسط ماهانهای حدود ۱٬۰۱۹ یورو منجر میشود.
همین وام با نرخ ۴.۱۸ درصد در لتونی ماهانه حدود ۱٬۲۳۱ یورو هزینه دارد؛ یعنی هر ماه بیش از ۲۰۰ یورو اضافهتر.
در طول دوره وام، وامگیرنده لتونی در مجموع نزدیک به ۲۹۵ هزار یورو بازپرداخت میکند، در حالی که این رقم در مالت حدود ۲۴۵ هزار یورو است.
این تفاوت به حدود ۵۰ هزار و ۸۰۰ یورو بهره اضافی برای وامی دقیقا یکسان و در همان ارز منجر میشود.
چرا نرخهای وام مسکن در درون منطقه یورو تا این حد متفاوت است؟
بانک مرکزی اروپا یک نرخ بهره مرجع واحد برای کل منطقه یورو تعیین میکند، اما قیمتگذاری وام مسکن همچنان عمدتا در چارچوب نظامهای بانکی ملی انجام میشود.
نخستین عامل به ساختار هر بازار و پیش از هر چیز به این برمیگردد که سهم وامهای با نرخ ثابت بیشتر است یا وامهای با نرخ شناور.
در کشورهای بالتیک و فنلاند، وامهای با نرخ شناور سهم غالب را دارند.
بر اساس دادههای بانک مرکزی اروپا، وامهای مسکن با نرخ شناور بیش از ۹۳ درصد وامهای جدید خرید مسکن در لتونی، استونی و فنلاند را تشکیل میدهد، در حالی که این سهم در کل منطقه یورو تنها حدود ۱۵ درصد است.
وقتی نرخهای بهره افزایش پیدا میکند، وامگیرندگان در کشورهایی که وامهای شناور غالب هستند، تقریبا بلافاصله تحت تاثیر قرار میگیرند.
در عوض، در فرانسه، اسپانیا و پرتغال، وامهای با نرخ ثابت غالب است و به خانوارها امکان میدهد هزینههای خود را برای سالهای طولانی قفل کنند و اثر نوسانهای کوتاهمدت را کمرنگتر سازند.
رقابت میان بانکهای داخلی نیز اهمیت زیادی دارد.
بازارهای بانکی کوچکتر با تعداد محدودتر وامدهنده معمولا حاشیه سود بیشتری بر وامها میگیرند. بازارهای بالتیک نسبتا متمرکز است و این امر میتواند فشار رقابتی بر قیمتگذاری وام مسکن را کاهش دهد.
ساختار تامین منابع مالی بانکها نیز نقش دارد. بانکها در برخی کشورها بیشتر به بازارهای تامین مالی عمده متکی هستند، در حالی که در برخی دیگر، تکیه بر سپردههای گسترده داخلی امکان وامدهی ارزانتر را فراهم میکند.
قرار گرفتن مالت در پایینترین رده جدول نرخها موضوع جدیدی نیست.
کارشناسان معمولا به رقابت شدید میان بانکهای مالت، وفور سپردههای داخلی و ثبات نسبی بازار مسکن به عنوان عواملی اشاره میکنند که به پایین ماندن نرخ وام مسکن کمک کردهاند.
سهم وامهای با نرخ شناور در این کشور نیز به مراتب کمتر از کشورهای بالتیک است و همین موضوع، وامگیرندگان را تا حد زیادی از تغییرات سریع نرخهای سیاستی بانک مرکزی اروپا مصون میکند.
یادآوری این که اتحادیه پولی هنوز به معنای اتحادیه مالی نیست
دادههای بانک مرکزی اروپا پارادوکسی را در قلب پروژه یورو برجسته میکند.
در حالی که سیاست پولی در فرانکفورت متمرکز است، انتقال آثار این سیاست در سطح کشورهای عضو همچنان به شدت پراکنده و ناهمگون است.
برای خریداران مسکن، این یعنی محل زندگی همچنان نقشی تعیینکننده دارد.
خانوادهای که در ریگا خانهای میخرد، ممکن است بهرهای بیش از دو برابر بهرهای بپردازد که از یک خانوار در والتا برای وامی در همان ارز و زیر نظر همان بانک مرکزی دریافت میشود.
سه دهه پس از تولد یورو، هزینه خرید مسکن همچنان یکی از روشنترین نمونههاست که نشان میدهد مرزهای ملی در حوزه مالی هنوز در درون اتحادیه پولی پابرجاست.