در بخش زیادی از اروپا قیمت مسکن بسیار سریعتر از درآمدهای محلی رشد کرده و لیسبون را به یکی از غیرقابلتهیهترین بازارهای مسکن قاره تبدیل کرده است.
با توجه به سطح درآمدهای محلی، خرید خانه در پاریس و لندن از لیسبون مقرونبهصرفهتر است.
آگهی
آگهی
پرتغال سالهاست خود را بهعنوان یکی از داستانهای بزرگ موفقیت اروپا معرفی میکند؛ آفتاب، امنیت، صنعت گردشگری پررونق و کیفیت زندگی قابلحسادت. اما پشت این تصویر کارتپستالی، یکی از تحتفشارترین بازارهای مسکن قاره پنهان شده است.
بر اساس تازهترین دادههای پلتفرم نومبئو، حالا خرید یک خانه در لیسبون حدود ۱۸.۷ برابر درآمد سالانه یک خانوار معمولی هزینه دارد.
در میان شهرهای بزرگ اروپا، فقط شهر ساحلی اسپلیت در کرواسی با آن برابری میکند.
۱۰ شهر با بالاترین نسبت قیمت به درآمد در اروپا
نسبت قیمت به درآمد یکی از رایجترین شاخصها برای سنجش دسترسیپذیری مسکن است.
این نسبت هزینه خرید یک خانه معمولی را با درآمد یک خانوار متوسط مقایسه میکند و نشان میدهد برای خرید یک ملک، چند سال درآمد لازم است.
هرچه این نسبت بالاتر میرود، خانهها برای کسانی که دستمزدهای محلی میگیرند، دور از دسترستر میشوند.
طبق یک قاعده کلی، نسبت بالاتر از ۱۰ از دید مایک لانگن، اقتصاددان ارشد مسکن در بانک آ.ب.اِن آمرو، بهتنهایی نشانه بازاری مشکلساز برای خریداران است. این آستانه بر اساس قواعد استاندارد اعطای وام مسکن تعیین شده که هزینههای مرتبط با مسکن را به حدود ۳۰ درصد درآمد خانوار محدود میکند و معمولا دوره بازپرداخت وام را به ۳۰ سال سقف میگذارد.
بر همین مبنا، لیسبون و شهر کرواسیایی اسپلیت در صدر جدول قرار گرفتهاند و هر کدام نسبت قیمت به درآمد ۱۸.۷ را ثبت کردهاند؛ رقمی تقریبا دو برابر سطحی که مشکلزا تلقی میشود.
پس از آنها پراگ، میلان و تیرانا با نسبت ۱۸.۱، وین با ۱۷.۴، بلگراد با ۱۷.۲، پاریس با ۱۷.۰، لندن با ۱۶.۰ و برنو با ۱۵.۸ قرار دارند؛ فهرستی که نشان میدهد مالکیت خانه در بسیاری از شهرهای بزرگ اروپا بیش از پیش از دسترس خارج شده است.
با این حال، پایتخت پرتغال یکی از روشنترین نمونههاست که نشان میدهد قیمت مسکن چگونه میتواند از قدرت خرید محلی فاصله بگیرد.
شکاف شدید بین قیمت خانه و دستمزدها در پرتغال طی یک دهه اخیر توضیح میدهد چرا لیسبون امروز در میان غیرقابلتهیهترین بازارهای مسکن اروپا قرار گرفته است.
پرتغال؛ رشد ۲۴۰ درصدی قیمت خانه، ۵۹ درصدی دستمزدها
بر اساس دادههای گلوبال پرپرتی گاید، قیمت خانه در پرتغال طی ۱۰ سال گذشته نزدیک به ۲۴۰ درصد افزایش یافته است.
در همین بازه، میانگین دستمزد در پرتغال از حدود ۸۳۹ یورو در ماه به ۱٬۳۳۳ یورو رسیده که رشدی در حدود ۵۹ درصد است.
بنابراین قیمتها چهار برابر سریعتر از درآمدها بالا رفتهاند و در لیسبون این فاصله حتی میتواند بیشتر از میانگین ملی باشد.
قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز لیسبون حدود ۶٬۷۶۳ یورو است؛ یعنی یک واحد کوچک ۵۰ مترمربعی حدود ۳۳۸ هزار یورو قیمت دارد.
اگر این رقم را با دستمزد خالص متوسط حدود ۱٬۴۱۶ یورو در ماه – یعنی تقریبا ۱۷ هزار یورو در سال – مقایسه کنیم، معادل نزدیک به ۱۹ سال درآمد است، بدون آنکه حتی یک یورو صرف هزینه دیگری شود.
چرا قیمت مسکن در پرتغال همچنان بالا میرود
توضیح رایج معمولا ساده است؛ خانه به اندازه کافی وجود ندارد.
هشدارها دیگر فقط از دادههای بازار نمیآیند.
در گزارش ارزیابی اقتصادی ۲۰۲۶، سازمان همکاری و توسعه اقتصادی پرتغال را در زمره کشورهایی قرار داده که در جهان توسعهیافته کمترین دسترسی به مسکن را دارند و به موانع مقرراتی، بازار ضعیف اجاره و عرضهای اشاره کرده که به کندی به تقاضا پاسخ میدهد.
این نهاد تاکید میکند که جوانان بیشترین ضربه را میخورند.
این کشور بهمراتب کمتر از نیاز خود خانه میسازد. در حال حاضر سالانه حدود ۲۵ تا ۳۰ هزار واحد مسکونی در پرتغال تکمیل میشود، در حالیکه برآوردهای دولتی و انجمنهای صنفی نشان میدهد برای پاسخ به تقاضا، این رقم باید حدود ۴۵ تا ۵۰ هزار واحد در سال باشد.
علاوه بر این، تنها حدود ۲ درصد از موجودی مسکن پرتغال به خانههای اجتماعی اختصاص دارد؛ سهمی که از کمترینها در اروپا است.
با این حال پژوهشها نشان میدهد داستان پیچیدهتر از این است.
بانک آ.ب.اِن آمرو در تازهترین گزارش «پایش بازار مسکن» خود نشان داده است که رشد درآمد و کاهش نرخهای وام مسکن، در گذشته نقشی بسیار پررنگتر از رشد جمعیت یا کمبود ساختوساز در افزایش قیمت خانه در اروپا داشتهاند.
بحرانی که به خیابانها کشیده شده است
فشار بازار مسکن بزرگترین موج اعتراضها در حوزه مسکن طی چند دهه اخیر را در پرتغال رقم زده است. از سال ۲۰۲۳، جنبش «Casa para Viver» (خانههایی برای زندگی) دهها هزار نفر را زیر شعار «Já não dá»؛ یعنی «دیگر جواب نمیدهد» در شهرهای مختلف پرتغال به خیابانها آورده است.
فعالان خواستار کنترل سختگیرانهتر اجارهها، ساخت مسکن مقرونبهصرفه و استفاده از ساختمانهای خالی هستند و میگویند دسترسی به مسکن یک حق قانونی و مندرج در قانون اساسی است.
این بحران شاید در حاشیه لیسبون بیش از همه به چشم میآید؛ جایی که خانوادههای ساکن مناطق غیررسمی مانند تالوده در شهر لورس با وجود اشتغال تماموقت، با خطر تخلیه روبهرو هستند و همچنان توان پرداخت اجارههای بازار را ندارند.
خایمه لوکه، عضو هیئت مشورتی مسکن کمیسیون اروپا، معتقد است پیامدهای این وضعیت از بازار ملک فراتر میرود.
او میگوید وقتی معلمان، پرستاران، افسران پلیس، جوانان حرفهای و دانشجویان دیگر توان زندگی در یک شهر را ندارند، آن شهر بهتدریج رقابتپذیری اقتصادی خود را از دست میدهد.
آیا حباب مسکن پرتغال در آستانه ترکیدن است؟
با وجود فشارهای فزاینده بر قدرت خرید، تعداد کمی از اقتصاددانان انتظار سقوط قریبالوقوع بازار مسکن را دارند.
حباب به وضعیتی گفته میشود که قیمتها از عوامل بنیادی فاصله گرفتهاند و در برابر یک اصلاح شدید آسیبپذیر شدهاند.
بانک پرتغال در گزارش ثبات مالی ماه مه ۲۰۲۶ هشدار داده است که کمبود عرضه همچنان قیمتها را بالا میبرد، اما همزمان تاکید کرده که محدودیتهای سختگیرانه وامدهی، وامگیری پرریسک – که معمولا جرقه ترکیدن حباب مسکن است – را مهار کرده است.
بخش پژوهش بانک بی.پی.آی اخیرا پیشبینی خود از رشد قیمت مسکن در پرتغال در سال ۲۰۲۶ را به ۱۱.۷ درصد افزایش داده است.
پرتغال همچنان از تقاضای ساختاری، عرضه نسبتا محدود و علاقه پایدار خریداران بینالمللی بهرهمند است.
به بیان دیگر، بازار مسکن پرتغال ممکن است بهطور استثنایی گران باشد، بدون آنکه لزوما در یک حباب کلاسیک سفتهبازانه قرار داشته باشد.
با این حال شاخصهای دسترسیپذیری در حال ارسال هشدار هستند.
نسبت قیمت به درآمدی که به ۱۹ نزدیک میشود، همراه با رشد حدود ۲۴۰ درصدی قیمت مسکن در یک دهه در مقابل افزایش تنها ۵۹ درصدی دستمزدها، نشان میدهد که توجیه این سطح از قیمتها فقط با اتکا به درآمدهای داخلی دشوارتر و دشوارتر شده است.
این وضعیت بهخودیخود تضمین نمیکند که قیمتها کاهش پیدا کنند.
اما نشان میدهد لیسبون به یکی از غیرقابلتهیهترین بازارهای مسکن اروپا تبدیل شده است و شکاف بین قیمت ملک و درآمدهای محلی، از هر زمان دیگری در چند دهه اخیر گستردهتر شده است.