بسیاری منتظر ارزان شدن هستند و عدهای نوسانگیر منتظر پرواز قیمتها؛ اما واقعیت بازار مسکن در هیچکدام از این دو حالت خلاصه نمیشود. یورونیوز با ترکیب متغیرهای استراتژیک و تاثیرگذار، مسیرهای پیشِرویِ بازار مسکن و اجارهبها را ترسیم کرده است.
آیا خانه شما واقعا سرمایه است یا فقط یک عدد روی کاغذ؟ «نقدشوندگی» به مهمترین عامل تصمیمگیری در بازار مسکن تبدیل شده است و تصمیمگیری اشتباه میتواند سرمایه زندگی شما را برای سالها قفل کند. در این گزارش، سناریوهای سرنوشتساز پیشِروی قیمت مسکن و اجارهبها را با طراحی یک مدل ریاضی چندلایه و سناریومحور بررسی کردهایم.
متدولوژی مدل
برای کاهش سوگیریها و پیشبینیهای سلیقهای، در این گزارش از مدل نیمهکمی چندعاملی (Semi-Quantitative Multi-Factor Model) استفاده شده است. رویکرد این مدل به شرح زیر است: ابتدا تمام دادههای اقتصادی ۷ سال اخیر ایران نرمالسازی شده و سپس در قالب دو تابع محاسباتی مجزا برای قیمت خرید و اجارهبها، خروجی گرفته شده است.
الف) هسته مرکزی قیمتساز (وزندهی ۱۰ متغیر)
مدل طراحی شده، ۱۰ متغیر پیشران اصلی بازار مسکن ایران را در ۳ لایه استراتژیک تجمیع و وزندهی کرده است:
۱. شاخص تورم کلان (وزن ۵۰٪): ترکیبی از نرخ رشد نقدینگی، نوسانات دلار و شاخص هزینه ساخت (فولاد، سیمان و انرژی)؛ هسته اصلی مدل که کف قیمتی را تعیین میکند.
۲. فشار بازار و تقاضا (وزن ۳۰٪): شامل «فشار اجارهبها» بهعنوان محرک خرید سرمایهای و «شکاف عرضه و تقاضای مسکن» در کلانشهرها.
۳. متغیرهای نهادی و محیطی (وزن ۲۰٪): شامل نرخ بهره واقعی بانکی، سیاستهای مالیاتی دولت، انتظارات روانی و ریسکهای ژئوپلیتیک.
ب) نرخ کشش بازار
تمایز اصلی مدل طراحیشده با مدلهای رایج، استفاده از نرخ کشش دینامیک بازار است. این نرخ نشان میدهد که بازار در هر مقطع زمانی تا چه اندازه توان انتقال تورم دلار به قیمت مسکن را دارد؛ ضریبی که در سناریوهای حدی در بازهای بین ۰.۶ تا ۱.۲ نوسان میکند.
ج) تابع مستقل اجارهبها
برخلاف قیمت خرید، اجارهبها مستقل از نرخ کشش بازار در نظر گرفته شده است و به طور مستقیم به قدرت خرید و تورم عمومی مرتبط میشود. نتیجه این مدل، پیشبینی رشد پایدارتر و در برخی سناریوها افزایش شدیدتر اجارهبها نسبت به قیمت خرید است.
سناریو نخست: بحران و تنش شدید
سناریوی اول که با عنوان «بحران و تنش شدید» (یا سناریوی شوک) شناخته میشود، بدبینانهترین مسیر اقتصادی-سیاسی است که احتمال وقوع آن بین ۲۵ تا ۳۰ درصدبرآورد شده است. گذار به سناریوی بحران، مستلزم وقوع همزمان حداقل دو بازوی فشار تلفیقی از عوامل زیر است:
نخست، تنش نظامی یا حمله سایبری گسترده که با اختلال در زیرساختهای انرژی، شالوده تولید را هدف قرار دهد؛ دوم، شوک ارزی ناشی از عبور دلار از مرز ۱۵۰ هزار تومان و تثبیت در سطوح بالاتر از ۲۰۰ هزارتومان؛ سوم، انفجار هزینههای ساخت بر اثر قطع انرژی صنایع مادر؛ و در نهایت، رشد لجامگسیخته نقدینگی ناشی از پولیسازی کسری بودجه.
تلاقی این عوامل، نرخ کشش بازار را به اوج (نزدیک به ۱.۲) رسانده و میتواند قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران را به سطوحی فراتر از ۲۰۰ میلیون تومان سوق دهد؛ این عدد نشاندهنده حفظ ارزش ذاتی مسکن در محدوده ۱۱۰۰ دلار (با فرض دلار ۲۰۰ هزار تومانی) است؛ به این معنا که بازار مسکن در این سناریو صرفا در حال بهروزرسانی خود با سقف جدید نرخ ارز است.
همزمان اجارهبها نیز تا حوالی ۹۰ درصد رشد سالانه را تجربه میکند. حاصل این وضعیت، قفلشدگی بازار در تله نقدشوندگی و بحران معیشتی است.
این رشد قیمت، عمدتا اسمی و مبتنی بر ترس است، نه برآمده از قدرت خرید واقعی. در نتیجه، بازار دچار «قفلشدگی» معاملات میشود. فروشندگان به امید قیمتهای بالاتر نمیفروشند و خریداران توان پرداخت ندارند. نقد کردن ملک در این قیمتها ممکن است بیش از ۱۲ ماه طول بکشد. برای نقد کردن ملک باید تخفیفهای سنگین (۲۰ تا ۳۰ درصدی) بدهید تا مشتری نقد پیدا شود.
بهدلیل سقوط قدرت خرید برای تملک، تقاضا به سمت اجاره متمایل میشود. فرمول «رهن کامل» عملا کارایی خود را از دست میدهد و مالکان برای حفظ ارزش دارایی، به سمت اجارههای ماهانه سنگین یا حتی اجاره معادل دلاری حرکت میکنند.
رشد شدید اجارهبها میتواند منجر به موج جابهجایی از مناطق مرکزی به حاشیه شهر و از واحدهای بزرگ به آپارتمانهای نُقلی (زیر ۴۰ متر) شود.
سناریو دوم : رکودتورمی ادامهدار
سناریوی دوم که با عنوان «رکود تورمی ادامهدار» شناخته میشود، محتملترین مسیر اقتصادی-سیاسی است که با وزن ۵۵ تا ۶۵ درصد، بیشترین احتمال وقوع را دارد. تحقق این سناریو مشروط به استمرار نظم فعلی و حضور همزمان چند پیشران است: نخست، دیپلماسی «نه جنگ، نه صلح» که مانع از درگیری مستقیم نظامی میشود اما سایه تحریمها را حفظ میکند؛ دوم، نوسان کنترلشده ارز که در آن دلار با رشدی خزنده به کانال ۱۵۰ تا ۱۶۰ هزار تومان وارد میشود؛ سوم، تورم نهادههای ساختمانی متناسب با نرخ تورم عمومی؛ و چهارم، رشد نقدینگی در محدوده ۳۵ تا ۴۰ درصد برای تامین هزینههای دولت. تلاقی این عوامل، نرخ کشش بازار را در محدوده نوسانی (۰.۸۵) تثبیت کرده و قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در بازه ۱۲۵ تا ۱۴۵ میلیون تومان نوسان میکند.
در این سناریو، رشد قیمت مسکن از رشد دلار و طلا جامانده و بازار به احتمال زیاد با یک «سرمای فرسایشی» در معاملات روبرو میشود. برخلاف سناریوی اول، محرک قیمتها در اینجا نه ترس، بلکه تورمِ هزینههای تولید است؛ در نتیجه نقد کردن ملک به دلیل شکاف عمیق بین قیمت پیشنهادی و قدرت خرید واقعی، میتواند به ۸ تا ۱۰ ماه زمان نیاز داشته باشد.
تقاضای سرمایهای تا حد زیادی از بازار خارج شده و تنها خریداران مصرفی در بازار باقی میمانند. اجارهبها در این مسیر میتواند با رشدی ۴۰ تا ۵۰ درصدی، فشار اصلی را بر معیشت خانوارها وارد کند. به دلیل نرخ بهره واقعی منفی، جذابیت «رهن کامل» برای مالکان کاهش مییابد و بازار به احتمال زیاد به سمت ترکیب «ودیعه متوسط + اجاره ماهانه بالا» حرکت میکند. در نهایت، به دلیل عقبماندگی درآمدها از هزینههای سکونت، شاهد کوچ تدریجی به واحدهای کوچکتر (۴۰ تا ۶۰ متر) و مناطق پاییندستی خواهیم بود و مسکن بیش از آنکه ابزاری برای سود جهشی باشد، به عنوان یک دارایی برای حفظ جریان نقدینگی عمل میکند.
سناریو سوم: صلح و گشایش
سناریوی سوم که با عنوان «صلح و گشایش» شناخته میشود، خوشبینانهترین مسیر اقتصادی-سیاسی است که با احتمال وقوع ۱۰ تا ۱۵ درصد در مدل یورونیوز جای میگیرد. تحقق این سناریو مستلزم وقوع یک چرخش راهبردی در سیاست خارجی است که پیششرطهای آن شامل موارد زیر است: نخست، دستیابی به یک توافق یا تفاهم پایدار که منجر به کاهش معنادار تحریمها و آزادسازی منابع ارزی بلوکه شده شود؛ دوم، تثبیت نرخ ارز در کانال ۱۲۰ تا ۱۳۰ هزار تومان و فروکش کردن انتظارات تورمی؛ سوم، کاهش هزینه واردات تجهیزات و نهادههای فناورانه ساختوساز؛ و چهارم، انضباط پولی دولت و کنترل رشد نقدینگی در سطوح زیر ۳۰ درصد. تلاقی این عوامل، ضریب کشش بازار را به حداقل خود یعنی ۰.۶ کاهش داده و قیمت هر مترمربع آپارتمان را در تهران بین ۱۰۵ تا ۱۱۰ میلیون تومان تثبیت میکند.
در این سناریو، مسکن به احتمال زیاد با پدیده «تخلیه حباب واقعی» روبرو میشود؛ به این معنا که اگرچه قیمت اسمی به دلیل چسبندگی هزینهها ریزش شدیدی نمیکند، اما ارزش دلاری ملک اصلاح شده و از تورم عقب میماند. برخلاف دو سناریوی قبل، نقدشوندگی در بازار میتواند به میزان بالایی بهبود یافته و زمان مورد نیاز برای فروش ملک به ۳ تا ۵ ماه کاهش یابد، چرا که خریداران مصرفی با اطمینان از ثبات نسبی، وارد بازار میشوند.
اجارهبها نیز میتواند در این مسیر با رشدی ملایم در محدوده ۱۵ تا ۲۰ درصد حرکت کند که پایینتر از تورم عمومی است. این وضعیت میتواند منجر به بازگشت فرمولهای سنتی مانند «رهن کامل» به بازار شده و فشار معیشتی بر خانوارها به شکل معناداری کاهش یابد. در نهایت، این سناریو بهترین پنجره زمانی برای تبدیل داراییهای مالی (مثل طلا و دلار) به مسکن مصرفی است و بازار از حالت سرمایهگریزی به سمت تعادل مصرفمحور حرکت میکند.
یورونیوز فارسی را در اینستاگرام دنبال کنید
سناریو چهارم: ناآرامی گسترده یا فروپاشی نهادی
سناریوی چهارم که با عنوان «ناآرامی گسترده یا فروپاشی نهادی» شناخته میشود، به عنوان یک ریسک «دُمبریده» (Tail Risk) با احتمال وقوع کمتر از ۵ درصد در مدل پیشبینی یورونیوز لحاظ شده است. تحقق این سناریو فراتر از تحلیلهای مرسوم اقتصادی است و پیششرطهای آن شامل اختلال عمیق در نظم اداری و حقوقی است؛ مواردی نظیر: نخست، بروز ناآرامیهای اجتماعی فراگیر که منجر به فلج شدن چرخههای اقتصادی و ابهام در امنیتِ مالکیت شود؛ دوم، پرش بیقاعده دلار به سطوح بالای ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار تومان در بازاری که دیگر مرجعیت رسمی ندارد؛ و سوم، خروج کلان و اضطراری سرمایه از کشور. تلاقی این بحرانها، تمام فرمولهای محاسباتی را نقض کرده و منجر به پدیدهای نادر میشود که در آن قیمت ملک و اجارهبها، علیرغم تورم شدید دلار، با کاهش اسمی و سقوط آزادِ ارزش واقعی روبرو میشود.
در این وضعیت، مسکن به دلیل «غیرمنقول بودن» به تلهای برای سرمایه تبدیل میشود؛ چرا که ابهام در حاکمیت قانون و امنیت قراردادها، رغبت برای تملک داراییهای ثابت را از بین میبرد. نقدشوندگی بازار در این سناریو به نزدیک صفر رسیده و فروش ملک حتی با تخفیفهای ۵۰ درصدی نیز دشوار خواهد بود، زیرا تقاضا صرفا به سمت داراییهای خروجپذیر (مانند طلا، دلار فیزیکی و ارزهای دیجیتال) هجوم میبرد. بازار اجاره نیز به دلیل فروپاشی قدرت خرید و ناامنی حقوقی، با بحران تخلیه و عدم پرداخت روبرو شده و فرمولهای مالی جای خود را به «توافقهای پایاپای» یا سکونتهای غیررسمی میدهند. در نهایت، این سناریو تنها حالتی است که در آن داشتن ملک نه تنها ثروت نیست، بلکه به دلیل هزینههای نگهداری و ریسکهای امنیتی، یک بارِ اضافی بر دوش مالک محسوب میشود و استراتژی مطلق در این شرایط، خروج از داراییهای غیرمنقول و تمرکز بر نقدینگی خارج از ریسک حاکمیتی است.
زمان؛ متغیر پنهان
این تحلیل نشان میدهد در بازار امروز قیمت دیگر تنها فاکتور مهم نیست؛ «قیمت بالا» الزاما به معنای «سرمایه امن» نیست و نقدشوندگی، متغیر تعیینکننده تصمیمهاست.
در تمام سناریوها (بجز سناریوی صلح)، بازار مسکن با «لختی» (Lag) روبروست. این یعنی اگر دلار امروز جهش کند، مسکن ۳ تا ۶ ماه بعد به آن واکنش نشان میدهد. بنابراین، «زمان خروج» از داراییهای ریالی و ورود به مسکن، مهمتر از خود قیمت است.
مدل ما همچنین نشان میدهد که میانگین قیمت دلاری مسکن در تهران تمایل دارد خود را در محدوده ۱۱۰۰ دلار تثبیت کند. این یعنی در سناریوی بحران، قیمت ۲۰۰ میلیونی «گرانی» نیست، بلکه صرفا حفظ ارزش است. اما چالش اصلی، یافتن خریداری است که قدرت پرداخت این مبلغ را داشته باشد.