عدم شفافیت درباره مالکیت املاک در این کشور، ردیابی سهم بزرگ‌مالکان، بازیگران تازه‌وارد بازار و تصویر لحظه‌ای از این کسب‌وکار را دشوار می‌کند.
اطلاعات عمومی درباره توزیع مالکیت ملکی در اسپانیا همچنان ناکافی است؛ دست‌کم در مورد مالکیت املاک مسکونی‌ای که در اختیار مالکان بزرگ قرار دارد، یعنی مالکان یا شرکت‌هایی که بیش از ۱۰ واحد مسکونی یا ۱٬۵۰۰ متر مربع کاربری مسکونی دارند.
آگهی
آگهی
این درصدهای واقعی که در اختیار ثبت دولتی املاک است، مالکیت را به صورت ناشناس ثبت می‌کنند. در مواردی مثل بازار اجاره که در حوزه اختیارات دولت‌های خودمختار قرار دارد، می‌توان با استناد به قوانین شفافیت و از طریق درخواست رسمی برای بررسی سپرده‌های ضمانت مستاجران به این داده‌ها دست یافت، در نتیجه بسیاری از انواع واحدها (خانه‌های ملکی، واحدهای خالی، آپارتمان‌های گردشگری) از دایره این تحلیل خارج می‌مانند. این وضعیت مانع از آن می‌شود که بتوان در زمان واقعی با دقت دانست مالک آنها چه کسانی هستند.
ردگیری معاملات ملکی انجام‌شده در سال ۲۰۲۶ تا امروز، یعنی آن دسته از معاملاتی که خود شرکت‌ها آنها را علنی کرده‌اند، امکان می‌دهد بفهمیم چه بازیگرانی بیشترین تحرک را در بازار ایبری دارند، اما این به آن معنا نیست که آنها از نظر تعداد واحد، جای بازیگران سنتی‌ای را گرفته باشند که در دهه گذشته صحنه را در اختیار داشته‌اند؛ نام‌هایی که در شهرهای بزرگ اسپانیا شناخته شده‌اند، از جمله Blackstone، CBRE IM، Renta Corporación، Cerberus، Ares Management و همچنین Santander و CaixaBank.
سرمایه‌گذاری‌های جدید (حتی بر روی اراضی عمومی)
گروه Fidere (مجموعه‌ای از صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک تخصصی در خرید مسکن دولتی و واحدهای اجاره‌ای) بزرگ‌ترین معامله سال جاری را تا این لحظه انجام داده و ارزشی معادل ۱٬۰۵۰ میلیون یورو دارد. شرکت کانادایی Brookfield این دارایی را از Blackstone خریداری کرد و به‌طور غیرمستقیم مالک سبدی شامل ۴۷ ساختمان و بیش از ۵٬۰۰۰ واحد مسکونی اجاره‌ای شد؛ معامله‌ای که در مارس امسال نهایی شد.
در ماه مه، شرکت Azora توافق کرد از Patrizia تعداد ۱٬۲۰۰ واحد مسکونی اجاره‌ای را در منطقه شهری بارسلون (یکی از متشنج‌ترین مناطق کشور با تراکم بالای جمعیت در مناطقی مانند لُهوسپیتالت دِیوبریگات) به بهایی بیش از ۳۵۰ میلیون یورو بخرد. پیش‌تر، Patrizia این مجموعه را در سال ۲۰۲۲ با رقمی حدود ۶۰۰ میلیون یورو از BeCorp خریداری کرده بود.
بسیاری از معاملات دیگر حتی پیش از تکمیل واحدهای مسکونی امضا شده‌اند: Barings قرار است از Aurora Homes ۳۰۵ واحد مسکونی مقرون‌به‌صرفه در منطقه لوس سرووس (ویکالوارو) را با بهایی بیش از ۷۰ میلیون یورو خریداری کند که تحویل آنها برای سال ۲۰۲۹ برنامه‌ریزی شده است، و همچنین ۱۸۸ واحد دیگر را در والدِبِباس با ارزشی بیش از ۵۶ میلیون یورو از Grupo Ferrocarril بخرد.
خود دولت‌های خودمختار و برخی شهرداری‌ها نیز در حال واگذاری امتیاز بهره‌برداری از اراضی عمومی به این نوع شرکت‌ها هستند، در بعضی موارد برای دوره‌هایی بین ۴۵ تا ۷۵ سال. این در کشوری رخ می‌دهد که سهم مسکن اجتماعی اجاره‌ای در آن از ۱.۷۲ درصد فراتر نمی‌رود و به‌طور قابل توجهی کمتر از میانگین اروپایی حدود ۸ تا ۹ درصد است. نمونه Culmia، شرکت توسعه‌گری که تحت کنترل صندوق آمریکایی Oaktree است، به‌خوبی این روند را نشان می‌دهد؛ این شرکت در سال ۲۰۲۵ بسته شماره ۳ طرح Vive در منطقه خودمختار مادرید را از طریق فروش سهام شرکت صاحب امتیاز، به شرکت آلمانی DWS واگذار کرد؛ معامله‌ای به ارزش ۲۵۵ میلیون یورو.
در ادامه همین روند، شرکت بایرنی MEAG نیز ۵۰ درصد از سبدی را از Culmia خریداری کرده که شامل ۱٬۱۳۷ واحد مسکونی در چارچوب طرح Vive II (منطقه خودمختار مادرید)، ۴۳۷ واحد از طرح مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه شهرداری مادرید و ۲۰۸ واحد تحت مالکیت دولت ایالتی والنسیا است.
آیا حباب بازار مسکن ترکیده است؟
خرید و فروش واحدهای مسکونی در اسپانیا اندکی کند شده است و دلیل اصلی آن جهش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن این کشور است. این واقعیت در داده‌های موسسه ملی آمار اسپانیا (INE) که توسط شرکت مشاوره Cushman & Wakefield و نیز در پژوهش‌های BBVA Research گردآوری شده، منعکس شده است؛ مطالعاتی که برای سال جاری کاهش ۷.۳ درصدی را برآورد می‌کنند، هرچند برای سال ۲۰۲۷ از یک بهبود خفیف ۰.۶ درصدی سخن می‌گویند.
در گزارش سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۶ این شرکت مشاوره ملکی، کاهش سالانه ۳.۵۱ درصدی در این گونه معاملات تا ماه مه ۲۰۲۶ شناسایی شده است و مجموع معاملات به ۲۸۶ هزار مورد رسیده. تحلیلگران همچنین تاکید می‌کنند که بدتر شدن شرایط تامین مالی باعث می‌شود خانواده‌ها بیشتر به بازار اجاره روی بیاورند یا مدت طولانی‌تری در آن بمانند و همین امر فشار افزایشی بر قیمت‌ها در این بخش از بازار ایجاد می‌کند.
گزارش C&W همچنین از «افزایشی چشمگیر، معادل ۳۷۶ درصد» در سرمایه‌گذاری‌های مربوط به مسکن اجاره‌ای در مقایسه سالانه خبر می‌دهد و می‌افزاید که «در نیمه نخست سال ۲۰۲۶ حجم سرمایه‌گذاری به‌طور محسوسی از کل سال ۲۰۲۵ بیشتر بوده» و به ۲٬۹۳۴ میلیون یورو رسیده است؛ رقمی که به معاملات مالکان بزرگ و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مربوط می‌شود.
این رقم در نگاه نخست ممکن است با کاهش خرید و فروش واحدهای مسکونی تناقض داشته باشد، اما این دو شاخص واقعیت‌های متفاوتی را اندازه‌گیری می‌کنند. آمار معاملات خرید و فروش، تعداد قراردادهای انجام‌شده را ثبت می‌کند، در حالی که حجم سرمایه‌گذاری میزان پول اختصاص‌یافته برای خرید واحدهای مسکونی و سبدهای ملکی را نشان می‌دهد، بنابراین چند معامله بزرگ کافی است تا مجموع سرمایه‌گذاری به‌طور قابل توجهی افزایش یابد. در اسپانیا، خرید مسکن توسط اشخاص حقوقی در سال ۲۰۲۵ حدود ۱۰ درصد از کل معاملات را تشکیل داده، بر اساس آخرین گزارش شورای عالی دفترخانه‌ها.
در هر صورت، این ارقام باید با احتیاط تفسیر شوند؛ زیرا امکان آن را نمی‌دهند که تعداد واقعی واحدهای مسکونی در اختیار شرکت‌ها در سطح کشور را به دلیل نبود شفافیت درباره کل دارایی‌ها بررسی کرد و تنها روند خرید و فروش در بازار مسکن را نشان می‌دهند.
در دیگر ارزیابی‌ها از وضعیت بازار مسکن، موسسه Oxford Economics نیز در گزارش ماه مه خود انتظار دارد رشد قیمت مسکن پس از رسیدن به نرخ‌های دو رقمی در سال ۲۰۲۵ (۱۲.۸۹ درصد) در سال ۲۰۲۷ به حدود ۵ درصد کاهش یابد، در حالی که برآورد اولیه برای سال جاری می‌تواند به حدود ۱۱ درصد برسد. با این حال، بر اساس پیش‌بینی‌های کنونی این کاهش سرعت احتمالا موقتی خواهد بود.
کند شدن روند ایجاد اشتغال که به کاهش درآمد خانوارها منجر می‌شود و افزایش اخیر نرخ‌های بهره از سوی بانک مرکزی اروپا در واکنش به موج تازه تورم، از جمله دلایل احتمالی این سرد شدن آینده بازار عنوان می‌شوند.
مسکن به اصلی‌ترین مشکل شهروندان اسپانیا تبدیل شده است. ۳۷.۵ درصد شرکت‌کنندگان در آخرین نظرسنجی مرکز تحقیقات اجتماعی اسپانیا (CIS) در ماه سپتامبر گفته‌اند مسکن را در اولویت مشکلات خود قرار می‌دهند و آن را بر مسائل اقتصادی (۲۱.۶ درصد) یا مهاجرت (۱۹.۷ درصد) مقدم می‌دانند.
این واقعیت در پرتنش‌ترین بازارها به وضعیتی مزمن تبدیل شده است. شش منطقه بزرگ شهری اسپانیا ۳۶ درصد خانوارهای کشور را در خود جای داده‌اند، بر اساس گزارش سالانه بانک اسپانیا در این زمینه، و در همین مناطق است که شکاف میان تقاضا و عرضه مسکن موجود برای پاسخ‌گویی به آن بیش از همه محسوس است.