ابهام درباره مالکیت املاک در این کشور، رصد سهم دارایی در اختیار مالکان بزرگ، بازیگران تازهوارد بازار و تصویر دقیق لحظهای از این کسبوکار را دشوار کرده است.
اطلاعات عمومی درباره نحوه توزیع مالکیت املاک در اسپانیا همچنان ناکافی است؛ دستکم وقتی صحبت از املاکی است که در اختیار مالکان عمده قرار دارد، یعنی مالکان حقیقی یا حقوقیای که بیش از ۱۰ واحد مسکونی یا ۱۵۰۰ متر مربع کاربری مسکونی دارند.
آگهی
آگهی
دادههای مربوط به درصد واقعی مالکیت که در اختیار ثبت دولتی املاک است، مالکیت این داراییها را ناشناس میکند. در حوزههایی مانند بازار اجاره، که در صلاحیت جوامع خودمختار قرار دارد، میتوان با استناد به قوانین شفافیت و از طریق درخواست برای بررسی سپردههای ضمانت مستاجران به این دادهها دست یافت، اما در نتیجه بسیاری از انواع واحدهای مسکونی، از جمله خانههای ملکی، واحدهای خالی و آپارتمانهای گردشگری از دایره این تحلیل کنار میمانند. این وضعیت مانع از آن میشود که با دقت مشخص شود مالکان این املاک چه کسانی هستند و آن هم در زمان واقعی.
ردگیری معاملات ملکی انجامشده از ابتدای سال ۲۰۲۶ تاکنون ـ آن دسته از معاملاتی که خود شرکتها آنها را عمومی کردهاند ـ امکان میدهد بفهمیم چه بازیگرانی بیش از دیگران در بازار ایبری در حال جابهجایی دارایی هستند، اما این به آن معنا نیست که آنها از نظر تعداد املاک، جای بازیگران سنتی را که در دهه گذشته صحنه را در دست داشتهاند، گرفته باشند؛ نامهایی که در شهرهای بزرگ اسپانیا شناخته شدهاند، مانند بلکاستون، CBRE IM، رنتا کورپوراسیون، سربروس، ارس منجمنت و نیز سانتاندر و کایشابانک.
سرمایهگذاریهای جدید (حتی بر روی اراضی عمومی)
فیدره، گروهی از شرکتهای سرمایهگذاری املاک تخصصی در خرید مسکن عمومی و واحدهای اجارهای، بزرگترین معامله سال جاری را تا این لحظه رقم زده است؛ معاملهای به ارزش ۱٬۰۵۰ میلیون یورو. شرکت کانادایی بروکفیلد این دارایی را از بلکاستون خریداری کرد و بهطور غیرمستقیم به پرتفوی شامل ۴۷ ساختمان و بیش از ۵ هزار واحد مسکونی اجارهای آن دست یافت؛ معاملهای که تاریخ آن به مارس امسال برمیگردد.
در ماه مه، آزورا توافق کرد ۱٬۲۰۰ واحد مسکونی اجارهای را در منطقه متروپولیتن بارسلون ـ یکی از پرتنشترین مناطق کشور با تراکم بالای جمعیت در مناطقی چون الاوسپیتالِت د لوبریگات ـ از پاتریتزیا با بهایی بیش از ۳۵۰ میلیون یورو خریداری کند. پاتریتزیا خود این واحدها را در سال ۲۰۲۲ از بیکورپ با حدود ۶۰۰ میلیون یورو خریده بود.
بسیاری از معاملات دیگر حتی پیش از تکمیل واحدهای مسکونی منعقد شدهاند: بارینگز قرار است از اورورا هومز ۳۰۵ واحد مسکونی مقرونبهصرفه را در لوس سرروس (بخش ویکالوارو) با بهایی بیش از ۷۰ میلیون یورو خریداری کند که تحویل آنها برای سال ۲۰۲۹ برنامهریزی شده است و همچنین ۱۸۸ واحد دیگر را در والدهبباس با بیش از ۵۶ میلیون یورو از گروه فرروکارریل خواهد خرید.
خود جوامع خودمختار و شماری از شهرداریها در حال واگذاری امتیاز بهرهبرداری از اراضی عمومی به این نوع شرکتها هستند، در برخی موارد برای دورههایی میان ۴۵ تا ۷۵ سال؛ آنهم در کشوری که موجودی مسکن اجتماعی اجارهای آن از ۱٫۷۲ درصد فراتر نمیرود و بسیار کمتر از میانگین اروپاست که حدود ۸ تا ۹ درصد برآورد میشود. نمونه کولمیا، توسعهدهندهای که تحت کنترل صندوق آمریکایی اوکتری است، این روند را بهخوبی نشان میدهد. این شرکت در سال ۲۰۲۵ بسته شماره ۳ برنامه «ویوه» جامعه خودمختار مادرید را از طریق فروش سهام در شرکت صاحب امتیاز، به شرکت آلمانی DWS واگذار کرد؛ معاملهای به ارزش ۲۵۵ میلیون یورو.
در همین راستا، شرکت باواریایی MEAG نیز ۵۰ درصد از سبدی را از کولمیا خرید که شامل ۱٬۱۳۷ واحد مسکونی از برنامه ویوه ۲ (جامعه مادرید)، ۴۳۷ واحد از طرح مسکن اجارهای مقرونبهصرفه شهرداری پایتخت و ۲۰۸ واحد در اختیار دولت محلی والنسیا است.
آیا حباب بازار مسکن در حال ترکیدن است؟
خرید و فروش واحدهای مسکونی در اسپانیا اندکی در حال کند شدن است؛ بهدلیل جهش شدید قیمتها در بازار مسکن این کشور. این روند در دادههای موسسه ملی آمار اسپانیا (INE) که توسط کوشمن & ویکفیلد گردآوری شده و نیز در مطالعاتی چون BBVA Research بازتاب یافته است؛ این موسسه برای امسال کاهش ۷٫۳ درصدی را برآورد میکند، هرچند برای سال ۲۰۲۷ انتظار میرود بازار با رشدی ملایم معادل ۰٫۶ درصد قدری احیا شود.
در گزارش مربوط به سهماهه دوم سال ۲۰۲۶، این شرکت مشاوره املاک از کاهش سالانه ۳٫۵۱ درصدی در چنین معاملاتی تا ماه مه ۲۰۲۶ خبر میدهد که در این دوره در مجموع ۲۸۶ هزار معامله ثبت شده است. تحلیلگران این شرکت همچنین تاکید میکنند که بدتر شدن شرایط تامین مالی باعث شده خانوادهها به بازار اجاره روی بیاورند یا مدت بیشتری در آن باقی بمانند و به این ترتیب فشار بیشتری بر قیمتها در این بخش از بازار وارد شود.
گزارش C&W اعلام میکند «افزایش چشمگیر ۳۷۶ درصدی» سالانه در سرمایهگذاریهای مربوط به مسکن اجارهای و میافزاید «در نیمه نخست سال ۲۰۲۶ حجم سرمایهگذاری از کل سال ۲۰۲۵ بهطور قابل توجهی فراتر رفته است»؛ رقمی که در ارتباط با معاملات مالکان عمده یا صندوقهای سرمایهگذاری به ۲٬۹۳۴ میلیون یورو میرسد.
این رقم در نگاه نخست میتواند با کاهش خرید و فروش مسکن متناقض بهنظر برسد، هرچند این دو شاخص واقعیتهای متفاوتی را اندازهگیری میکنند. در حالی که آمارهای مربوط به معاملات خرید و فروش، صرفا تعداد معاملات انجامشده را میشمارند، حجم سرمایهگذاری میزان پول اختصاصیافته برای خرید واحدهای مسکونی و سبدهای املاک را نشان میدهد، بنابراین چند معامله بزرگ میتواند ارزش کل سرمایهگذاری را بهطور محسوسی بالا ببرد. در اسپانیا، خرید واحدهای مسکونی توسط اشخاص حقوقی ۱۰ درصد معاملات سال ۲۰۲۵ را تشکیل داده است؛ براساس تازهترین گزارش شورای عالی دفتر اسناد رسمی.
با این همه، باید این ارقام را با احتیاط تفسیر کرد؛ این دادهها امکان مقایسه تعداد واقعی واحدهای مسکونی در اختیار شرکتها را در سطح کشور فراهم نمیکنند، زیرا تصویر روشنی از کل داراییهای آنها در دست نیست و تنها نشان میدهند خرید و فروش در بازار مسکن چگونه در حال تغییر است.
در ارتباط با دیگر پژوهشها درباره وضعیت بازار مسکن، موسسه آکسفورد اکونومیکس نیز در گزارش ماه مه خود میگوید انتظار میرود رشد قیمت مسکن پس از رسیدن به نرخهای دورقمی در سال ۲۰۲۵ ـ ۱۲٫۸۹ درصد ـ در سال ۲۰۲۷ به حدود ۵ درصد کاهش یابد و هنوز باید منتظر رقم پیشبینیشده برای امسال بود که ممکن است به حدود ۱۱ درصد برسد. با این حال طبق پیشبینیهای کنونی، این کند شدن میتواند پدیدهای موقت باشد.
کاهش سرعت ایجاد اشتغال، که به کاهش درآمد میان جمعیت منجر میشود، و افزایش اخیر نرخهای بهره از سوی بانک مرکزی اروپا در واکنش به موج تازه تورم، از جمله عوامل احتمالی این سرد شدن آینده بازار بهشمار میروند.
مسکن به اصلیترین مشکل اسپانیاییها تبدیل شده است. ۳۷٫۵ درصد از شرکتکنندگان در تازهترین نظرسنجی موسسه دولتی CIS در ماه سپتامبر چنین نظری دارند و این مسئله را بر مشکلات دیگر از جنس اقتصادی (۲۱٫۶ درصد) یا مهاجرت (۱۹٫۷ درصد) مقدم میدانند.
این وضعیت در پرتنشترین بازارها بهتدریج مزمن میشود. شش ناحیه بزرگ شهری اسپانیا ۳۶ درصد خانوارهای کشور را در خود جای دادهاند، براساس گزارش سالانه بانک اسپانیا در اینباره و درست در همین مناطق است که شکاف میان تقاضا و عرضه مسکن موجود برای پاسخگویی به آن همچنان بیش از دیگر نقاط باقی مانده است.