تخلیه اجباری یک زن ۸۷ ساله دارای معلولیت در مادرید از آپارتمانی که ۷۰ سال در آن سکونت داشت موجی از خشم عمومی را برانگیخت و توجه افکار عمومی را به مقایسه حقوق مستأجران در سراسر قاره اروپا معطوف کرد.
ماجرای تلخ این زن بازنشسته اسپانیایی بار دیگر بحران مسکن در اروپا را در کانون توجهات قرار داد. اما در شرایطی که مالکان خواهان پس‌گرفتن ملک خود باشند، قانون دقیقاً چه رویه‌ای را پیش‌بینی کرده است؟
آگهی
آگهی
واقعیت این است که مالکان در صورت تمایل همچنان می‌توانند قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ کنند اما این موضوع بسته به کشور محل سکونت، با شروط حقوقی و تفاوت‌های بنیادینی همراه است.
به‌طور کلی، تا زمانی که مستأجر اجاره‌بها را منظم پرداخت کند مالک برای دریافت حکم تخلیه به دلایلی مهم و محکمه‌پسند در قانون همچون مواردی نظیر قصد فروش ملک، نیاز شخص مالک یا بستگان درجه‌یک وی به سکونت در آن یا در پاره‌ای موارد، لزوم بازسازی اساسی ساختمان نیاز دارد.
در سوی مقابل، اگر مستأجر اجاره‌بهای خود را به‌موقع پرداخت نکند اثبات این دلایل خاص از سوی مالک الزامی نیست؛ گرچه در برخی موارد، آسیب‌پذیری اجتماعی یا معیشتی مستأجر می‌تواند موانع یا استثنائات قانونی موقت ایجاد کند.
اسپانیا: مهلت کوتاه تخلیه و امکان تعلیق برای افراد آسیب‌پذیر
طبق «قانون اجاره‌‌نامه‌های شهری»، اسپانیا با تنها دو ماه یکی از کوتاه‌ترین مهلت‌های اخطار تخلیه را دارد. البته این شرایط تنها پس از گذشت سال اولِ اجاره اعمال می‌شود.
علاوه بر این، مالک باید شخص حقیقی باشد و نه حقوقی مانند یک شرکت؛ البته پرداخت نکردن اجاره‌بها از طریق فرآیندی حقوقی موسوم به «تخلیه به دلیل عدم پرداخت» از عوامل قطعی صدور حکم تخلیه است.
مستأجرانِ «آسیب‌پذیر از نظر اقتصادی» می‌توانند درخواست تعلیق موقت حکم را ارائه کنند تا خدمات مددکاری اجتماعی گزینه‌های جایگزین مسکن را برای آنان بررسی کند. در صورتی که صاحبخانه کمتر از سه ملک داشته باشد، این درخواست تعلیق می‌تواند رد شود.
این تعلیق می‌تواند تا سقف سه سال تداوم یابد و وضعیت پرونده هر ۱۲ ماه یک‌بار مجدداً بازبینی می‌شود.
فرانسه: «وقفه زمستانی» و مهلت بیشتر برای خانه‌های بدون اثاثیه
در فرانسه، چتر حمایتی از مستأجران اندکی گسترده‌تر است. مالکان اجازه ندارند قرارداد اجاره را در میانه دوره آن فسخ کنند؛ مهلت اخطار فسخ تنها از سه ماه پیش از پایان موعد قرارداد برای خانه‌های مبله و از شش ماه قبل برای واحدهای غیرمبله آغاز می‌شود.
همچنین، اجرای هرگونه حکم تخلیه در بازه زمانی موسوم به «وقفه زمستانی» از اول نوامبر تا پایان ۳۱ مارس هرسال ممنوع است.
مستأجرانی که در پرداخت اجاره‌بها تعلل داشته‌اند، پس از دریافت ابلاغیه قضایی «دستور پرداخت»، شش هفته فرصت دارند تا بدهی معوقه خود را تسویه کنند.
با این حال، قاضی می‌تواند با این شرط که مستأجر پرداخت اجاره‌های جاری را از سر گرفته باشد و توانایی مالی وی برای بازپرداخت دیون احراز شود، تا سقف سه سال به او فرصت دهد تا از طریق یک برنامه تقسیط، بدهی معوقه‌اش را بپردازد.
آلمان: عدم الزام به دوره حداقلی پیش از ارسال اخطاریه فسخ
بر اساس قانون مدنی آلمان، مستأجران در صورت مواجهه با خطرات و دشواری‌های جدی نظیر آوارگی، می‌توانند به‌طور قانونی به فسخ قرارداد اعتراض کنند.
در شرایط عادی، مهلت اخطار فسخ قرارداد سه ماه است که با گذشت پنج سال از مدت قرارداد به شش ماه و پس از هشت سال سکونت به نه ماه افزایش می‌یابد.
با این حال، برخلاف فرانسه و اسپانیا، هیچ بازه زمانی حداقلی پیش از ارسال اخطاریه فسخ برای مالک الزامی نشده است.
همچنین، عدم پرداخت اجاره‌بها برای حداقل دو ماه کافی است تا فرآیند فسخ فوری و بدون مهلت قرارداد کلید بخورد.
تعیین مهلت زمان تخلیه ملک بر عهده قاضی است و می‌تواند حداکثر تا یک سال تمدید شود. مستأجر پس از صدور حکم فسخ، دو ماه فرصت دارد تا با تسویه کامل بدهی، این فرآیند حقوقی را ابطال کند؛ هرچند از این سازوکار حمایتی تنها یک‌بار در هر دو سال می‌توان استفاده کرد.
ایتالیا: عدم امکان فسخ پیش از ۴ سال در صورت نبود تخلف جدی
در ایتالیا، اخطار تخلیه شش ماه پیش از پایان دوره قرارداد به مستأجر ابلاغ می‌شود؛ قراردادی که طبق قانون شماره ۹۸/۴۳۱ این کشور، حداقل دوره پایه آن معمولاً چهار سال تعیین شده است.
در طول این دوره چهارساله، مالکان به هیچ وجه حق ندارند به هیچ دلیلی عذر مستأجر را بخواهند مگر اینکه مستأجر تخلفی جدی در انجام تعهدات خود داشته باشد.
در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، روند پیگیری کوتاه‌تر و سریع‌تر خواهد بود. چنانچه مستأجر پس از ورود به ملک با معضلاتی نظیر بیماری یا بیکاری مواجه شده باشد، مهلت ارفاقی بین حداقل سه تا حداکثر چهار ماه به او داده می‌شود.
اگر مستأجر پس از پایان این مهلت ارفاقی باز هم نتواند بدهی خود را بپردازد حکم تخلیه حداکثر ظرف مدت دو ماه به اجرا گذاشته می‌شود.
بریتانیا: تدابیر حمایتی جدید به نفع مستأجران
در انگلیس از مه ۲۰۲۶ همانند رویه‌ای که پیش‌تر در اسکاتلند اجرایی شده بود، به دنبال لغو ماده ۲۱ «قانون مسکن» که اجازه تخلیه بدون ارائه دلیل را می‌داد، مالکان دیگر حق ندارند پیش از موعد قرارداد، بدون ارائه دلیل حقوقی مشخص برای بازپس‌گیری ملک (مانند قصد فروش یا سکونت شخصی) عذر مستأجر را بخواهند.
مهلت اخطار تخلیه روی چهار ماه تنظیم شده و مالک نمی‌تواند در سال نخست اجاره از این سازوکار استفاده کند.
در صورت معوق شدن کرایه، چنانچه بدهی مستأجر دست‌کم به سه ماه اجاره‌بها برسد، مالک می‌تواند تقاضای حکم تخلیه قطعی کند. اگر بدهی کمتر از سه ماه باشد، امکان تخلیه وجود دارد اما تصمیم‌گیری نهایی درباره موجه بودن دلایل بر عهده قاضی خواهد بود.
اوضاع در ولز و ایرلند شمالی اندکی متفاوت است؛ بخش‌هایی که در آن‌ها فسخ قرارداد بدون دلیل مشخص کماکان مجاز شمرده می‌شود. در ولز، مالک موظف است اخطاریه شش‌ماهه ارائه دهد و نمی‌تواند پیش از سپری‌شدن سال اول مستأجر را به تخلیه مجبور کند.
مهلت اخطار در ایرلند شمالی بسیار کوتاه‌تر است: برای قراردادهایی با سابقه کمتر از یک سال، تنها چهار هفته؛ برای قراردادهای بیش از یک سال، دو ماه؛ و برای قراردادهایی با قدمت بیش از ۱۰ سال، این مهلت به سه ماه می‌رسد.
پیشینه ماجرا: چه بر سر «ماریکارمن آباسکال» آمد؟
بحران مسکن اروپا زمانی مجدداً در کانون توجه افکار عمومی قرار گرفت که هفته گذشته ماریکارمن آباسکال، بانوی سالخورده ویلچرنشین پس از سر باز زدن از پذیرش افزایش بیش از ۱۰۰۰ یورویی اجاره ماهانه‌اش، به اجبار از آپارتمان اجاره‌ای خود در مادرید بیرون رانده شد.
حقوق بازنشستگی او ماهانه حدود هزار و ۳۰۰ یورو است و برای آپارتمانی که از سال ۱۹۵۶ در آن زندگی می‌کرد، ماهیانه ۵۰۰ یورو می‌پرداخت.
این جهش قیمت از سوی صندوق سرمایه‌گذاری «اورباژستیون» که سال ۲۰۱۸ این ساختمان مسکونی را خریداری کرده، تحمیل شده بود.
صدور این حکم تخلیه اعتراضات خیابانی گسترده‌ای را در شهرهای مختلف اسپانیا از جمله مادرید و بارسلون رقم زد، کارزارهای جمع‌آوری کمک مالی راه انداخت و حتی درخواست مداخله سازمان ملل متحد را در پی داشت.
خوشبختانه سرنوشت این ماجرا برای خانم آباسکال مثبت تمام شد. در پی مذاکرات میان این صندوق سرمایه‌گذاری و اداره مسکن مادرید، قرارداد جدیدی به مدت هشت سال به او پیشنهاد شد که سقف اجاره ماهانه آن به ۳۰ درصد از کل درآمد وی محدود شده است.
با این وجود، بازتاب اجتماعی این اتفاق پیامدهای عمیقی بر جا گذاشت و دولت اسپانیا را واداشت تا به‌سرعت تدابیر حمایتی جدیدی در حوزه مسکن از جمله اعمال ممنوعیت بر تخلیه اقشار آسیب‌پذیر تا سال ۲۰۳۰ را به تصویب برساند .
دولت همچنین محدودیت‌ها و نظارت‌های سنگین‌تری را بر صندوق‌های سرمایه‌گذاری خریدار مجتمع‌های ساختمانی اعمال کرد که از آن جمله می‌توان به نظارت موشکافانه‌تر بر روند فسخ قرارداد مستأجران سالخورده و وضع جرایم مالیاتی سنگین‌تر برای خانه‌های خالی اشاره کرد.