بحران مسکن در اسپانیا به کجا رسیده؟ نکات اصلی پس از اعتراض‌ها درباره ماریکارمن

تصاویر ماریا دل کارمن آباسکال، که با نام ماری‌کارمن شناخته می‌شود و هنگام تخلیه از خانه‌اش در مادرید ثبت شده است، به تازه‌ترین نماد بحران دسترسی به مسکن در اسپانیا تبدیل شده است.

آگهی

آگهی

این زن ۸۷ ساله حدود ۷۰ سال بود که این واحد را اجاره کرده بود. به گفته Sindicato de Inquilinas de Madrid، پس از تغییر مالکیت، افزایش چشمگیر اجاره، از حدود ۵۰۰ یورو تا ۲۶۵۰ یورو در ماه، مطرح شد که بعدا به ۱۶۵۰ یورو کاهش داده شد.

پس از چند تلاش برای متوقف کردن اجرای حکم تخلیه، ماری‌کارمن تخلیه شد و سپس به بیمارستان منتقل شد. این پرونده موجب شکل‌گیری اعتراضاتی شد که خیلی سریع از مادرید فراتر رفت.

اما بزرگی واکنش را تنها با نگاه کردن به همین تخلیه نمی‌توان درک کرد. پرونده ماری‌کارمن در زمانی مطرح شده است که دسترسی به مسکن به یکی از مهم‌ترین فشارهای اقتصادی بر بسیاری از خانوارهای اسپانیایی تبدیل شده است.

قیمت مسکن در اسپانیا چقدر بالا رفته است؟

قیمت‌های خرید در حال حاضر با نرخ‌های دو رقمی رشد می‌کند. شاخص قیمت مسکنِ Instituto Nacional de Estadística (INE) افزایش ۱۲,۲ درصدی سال‌به‌سال در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ را ثبت کرده است.

بهای مسکن دست‌دوم که بخش عمده بازار اسپانیا را تشکیل می‌دهد، حتی بیشتر بالا رفته و ۱۲,۹ درصد گران‌تر شده است، در حالی که قیمت مسکن نوساز ۷,۴ درصد افزایش یافته است. تنها نسبت به سه‌ماهه قبل، قیمت‌ها ۳,۴ درصد دیگر بالا رفته است.

این مشکل فقط کسانی را که قصد خرید دارند تحت تاثیر قرار نمی‌دهد. میانگین قیمت اعلام‌شده اجاره در اوت ۲۰۲۶ به ۱۵,۱ یورو برای هر متر مربع رسید، بر اساس داده‌های Idealista، یعنی ۵,۸ درصد بیشتر از یک سال قبل. و این افزایش‌ها روی رشدهایی که در سال‌های اخیر ثبت شده است انباشته می‌شود.

نتیجه این است که هزینه مسکن بخش بزرگی از درآمد بسیاری از خانوارها را می‌بلعد، به‌ویژه برای کسانی که در خانه اجاره‌ای زندگی می‌کنند.

بر اساس داده‌های INE، در سال ۲۰۲۴، ۲۸,۱ درصد از کسانی که واحدی را با اجاره متعارف بازار اجاره کرده بودند، بیش از ۴۰ درصد درآمد قابل‌تصرف خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کردند. میانگین در اتحادیه اروپا ۱۹,۲ درصد بود.

بنابراین مشکل دسترسی فقط این نیست که قیمت خانه‌ها بالاتر رفته است. برای بخشی قابل‌توجه از مستاجران، نگه‌داشتن یک واحد مسکونی نسبت بسیار بالایی از درآمدشان را مصرف می‌کند.

چرا قیمت‌ها و اجاره‌ها این‌قدر بالا رفته است؟

کارشناسان تاکید می‌کنند که توضیح واحدی وجود ندارد، اما در پس وضعیت کنونی یک عدم‌تعادل اساسی دیده می‌شود: در جاهایی که افراد بیشتری می‌خواهند یا ناچارند زندگی کنند، مسکن کافی برای جذب این تقاضا ساخته نمی‌شود.

جمعیت اسپانیا همچنان در حال افزایش است و خانوارهای جدیدی شکل می‌گیرد، در حالی‌که ساخت‌وساز مسکن بسیار پایین‌تر از سطحی مانده است که پیش از بحران مالی ثبت می‌شد.

بانک اسپانیا بارها کمبود عرضه را یکی از مهم‌ترین عوامل فشار بر بازار، به‌ویژه در مناطق اقتصادیِ پویاتر، دانسته است، همان جاهایی که جمعیت و اشتغال بیشتر رشد کرده‌اند.

این نکته ضرورت یک تمایز مهم را نشان می‌دهد. اسپانیا در همه نقاط خاک خود به‌طور مطلق با کمبود مسکن روبرو نیست. در برخی شهرها رشد جمعیت متوقف شده و واحدهای خالی وجود دارد. مشکل این است این واحدها کجا قرار دارند.

فشار به‌طور ویژه در مادرید، بارسلونا، جزایر، بخش بزرگی از ساحل مدیترانه و دیگر مراکز بزرگ شهری و گردشگری متمرکز شده است. یک واحد خالی در شهری با فعالیت اقتصادی اندک مشکل کمبود آپارتمان در مادرید، مالاگا، بارسلونا یا پالما را حل نمی‌کند.

چرا اسپانیا به‌سادگی خانه‌های بیشتری نمی‌سازد؟

بخشی از پاسخ در پیامدهای بحران قبلی بازار مسکن نهفته است. پیش از سال ۲۰۰۸، اسپانیا شاهد رشد عظیم ساخت‌وساز بود که با اعتبار ارزان تغذیه می‌شد. ترکیدن حباب باعث از بین رفتن شمار زیادی از شرکت‌های عمرانی، ایجاد مشکلات در نظام بانکی و سقوط شدید فعالیت ساختمانی شد.

ساخت‌وساز مسکن بعدا دوباره جان گرفت، اما هرگز به آن سطح‌ها برنگشت. این نکته همچنین کمک می‌کند بفهمیم چرا بازار کنونی تفاوت‌های مهمی با بازاری دارد که پیش از بحران مالی وجود داشت. بانک اسپانیا تاکید کرده است که تولید واحدهای نوساز همچنان بسیار ملایم‌تر از دوره‌های رونق قبلی است و کمبود عرضه به‌ویژه در برخی مناطق متمرکز شده است.

علاوه بر این، ساخت مسکن زمان‌بر است. تغییر کاربری زمین، گرفتن مجوزهای شهری، تامین مالی و ساخت یک ساختمان می‌تواند سال‌ها طول بکشد. بنابراین، عرضه مسکن به کندی به افزایش سریع جمعیت یک شهر پاسخ می‌دهد و همین کندی بر قیمت‌ها اثر می‌گذارد.

اگر ده‌ها هزار نفر در یک منطقه مشخص به واحدهای مسکونی اضافی نیاز داشته باشند، اما موجودی واحدهای مسکونی تقریبا تغییر نکند، رقابت برای واحدهای موجود شدیدتر می‌شود.

افزایش جمعیت چه نقشی دارد؟

جمعیت اسپانیا پس از چند سال رشد قوی جمعیتی، در حال نزدیک شدن به ۵۰ میلیون نفر است، رشدی که عمدتا با مهاجرت تقویت شده است. این افزایش جمعیت، آثار اقتصادی مثبتی دارد: تعداد افراد فعال در بازار کار، مصرف و شمار کارکنان را بالا می‌برد.

اما این روند نیاز به مسکن را نیز افزایش می‌دهد. علاوه بر این، برای درک بازار مسکن تعداد خانوارها به همان اندازه تعداد ساکنان اهمیت دارد. زوجی که از هم جدا می‌شود و به دو واحد مسکونی نیاز پیدا می‌کند، جوانانی که از خانه والدین خارج می‌شوند یا کارگرانی که به شهری دیگر نقل مکان می‌کنند، همگی خانوارهای جدیدی ایجاد می‌کنند حتی اگر جمعیت کل تقریبا ثابت بماند.

وقتی تعداد خانوارها سریع‌تر از موجودی واحدهای مسکونی رشد می‌کند، رقابت برای مسکن افزایش می‌یابد. این پدیده در مراکز بزرگ اشتغال مانند مادرید به‌ویژه به چشم می‌خورد، جایی که ساکنان جدید، کارکنان، دانشجویان، خانواده‌ها و جوانانی که می‌خواهند مستقل شوند، برای دسترسی به عرضه محدود رقابت می‌کنند.

خریداران خارجی و خانه‌های توریستی چه تاثیری دارند؟

هر دو عامل موثرند، اما وزن آن‌ها به‌شدت به محل بستگی دارد. واحدهای توریستی می‌توانند عرضه موجود برای اجاره‌های مسکونی را در محله‌هایی که تقاضای بالای گردشگران دارند، کاهش دهند، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، جزایر و برخی مقاصد ساحلی.

تقاضای بین‌المللی نیز در بازار خرید و فروش نقش قابل‌توجهی دارد. بر اساس داده‌های Colegio de Registradores، خریداران خارجی در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶، ۱۵,۹۸ درصد از خرید و فروش‌های مسکن در اسپانیا را به خود اختصاص داده‌اند؛ بالاترین سهمی که تاکنون ثبت شده است. حضور آن‌ها در جزایر بالئار بیشترین است، جایی که ۳۲,۲۷ درصد معاملات را تشکیل می‌دهند، و در منطقه والنسیا با ۳۱,۰۳ درصد.

اما صحبت از "خریداران خارجی" طیفی از واقعیت‌های بسیار متفاوت را در بر می‌گیرد. ملیت‌هایی که در کل بازار اسپانیا حضور بیشتری دارند، همچنان عمدتا اروپایی و مراکشی هستند. داده‌های Registradores در سال ۲۰۲۵ بریتانیایی‌ها، آلمانی‌ها، هلندی‌ها، مراکشی‌ها، رومانیایی‌ها، فرانسوی‌ها و ایتالیایی‌ها را در میان مهم‌ترین ملیت‌های خریداران خارجی قرار می‌داد.

ورود جمعیت آمریکای لاتین نیز بخشی از زمینه جمعیتی سال‌های اخیر است و جوامعی مانند ونزوئلایی‌ها هر روز بیشتر در اسپانیا مستقر می‌شوند. در سال ۲۰۲۵، ۳۶٬۲۷۱ نفر با اصالت ونزوئلایی تابعیت اسپانیا را دریافت کردند؛ سومین ملیت مبدأ در میان دریافت‌کنندگان جدید تابعیت، پس از مراکش و کلمبیا، طبق داده‌های Instituto Nacional de Estadística (INE).

پارک کوچکِ مسکن اجتماعی

بازار اسپانیا یک ویژگی مهم دیگر هم دارد: پارکِ اجاره‌های اجتماعی در مقایسه با بسیاری از کشورهای اروپایی کوچک است. مسکن عمومی یا اجتماعیِ اجاره‌ای کمتر از ۲ درصد کل پارکِ مسکن اسپانیا را تشکیل می‌دهد، در حالی‌که این سهم در مجموع اتحادیه اروپا حدود ۸ درصد است، طبق ارقامی که در بحث‌های شکل‌گرفته پیرامون اعتراضات کنونی مطرح شده است.

این وضعیت به آن معناست که سهم بیشتری از خانوارهای با درآمد پایین یا متوسط به‌طور مستقیم به بازار خصوصی وابسته‌اند. در کشورهایی که پارک مسکن اجتماعی گسترده‌تر است، بخش بزرگ‌تری از جمعیت می‌تواند به اجاره‌هایی دست پیدا کند که قیمت آن‌ها فقط به شرایط بازار وابسته نیست.

در اسپانیا، وقتی اجاره‌های خصوصی با سرعت بالا افزایش پیدا می‌کند، پارک عمومی نسبتا کوچکی وجود دارد که بتواند خانوارهایی را که دیگر قادر به پرداخت این اجاره‌ها نیستند جذب کند.

جوانان روی دیگر مشکل را نشان می‌دهند

یکی از روشن‌ترین شاخص‌های دشواری دسترسی به مسکن، به‌طور متناقض، بیرون از خود بازار مسکن دیده می‌شود: بسیاری از جوانان اساسا نمی‌توانند وارد این بازار شوند. در سال ۲۰۲۵، ۴۴,۳ درصد اسپانیایی‌های ۲۶ تا ۳۴ سال همچنان با والدین خود زندگی می‌کردند؛ یکی از بالاترین نسبت‌ها در اروپا.

تقریبا نیمی از آن‌ها (۴۷,۳ درصد) دلیل اصلی را این عنوان می‌کردند که قادر به خرید یا اجاره مسکن نبودند. و در میان افرادی از همه سنین که به‌دنبال خانه‌ای دیگر بودند اما در نهایت اسباب‌کشی نکردند، تقریبا هفت نفر از هر ده نفر، قیمت‌های بسیار بالا را مهم‌ترین مانع عنوان کردند.

این واقعیت کمک می‌کند بفهمیم چرا بحث درباره مسکن نسل‌های بسیار متفاوتی را درگیر کرده است. جوانان برای مستقل‌شدن با مانع روبرو می‌شوند. مستاجران با اجاره‌های بالا مواجه‌اند. خانواده‌ها برای واحدهای بزرگ‌تر رقابت می‌کنند. و بعضی از مستاجران سالمند، وقتی مالکیت یا شرایط قراردادی خانه‌هایشان تغییر می‌کند، ممکن است در وضعیت‌های آسیب‌پذیر قرار بگیرند.

چرا پرونده ماری‌کارمن این‌همه بسیج ایجاد کرده است؟

داستان ماری‌کارمن بسیاری از این تنش‌ها را در یک پرونده متمرکز می‌کند. او جوانی نیست که برای نخستین بار بخواهد وارد بازار مسکن شود، بلکه زنی ۸۷ ساله است که حدود هفت دهه در همان خانه زندگی کرده است.

تخلیه او توجه‌ها را به بعد دیگری از بحران مسکن جلب کرده است: ناامنیِ سکونتی فقط کسانی را که به‌دنبال خانه‌اند یا می‌خواهند مستقل شوند تحت تاثیر قرار نمی‌دهد، بلکه زمانی که مالکیت یا شرایط قراردادهای اجاره تغییر می‌کند، شامل کسانی هم می‌شود که دهه‌هاست در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.

شرایط خاص این پرونده همچنین به جدل سیاسی دامن زده است. دولت مرکزی، منطقه خودمختار مادرید، شهرداری، مالک و سازمان‌های مستاجران بر سر حدود مسئولیت‌ها و اینکه چه اقداماتی می‌توانست برای جلوگیری از تخلیه انجام شود، اختلاف‌نظر داشته‌اند.

سازمان عفو بین‌الملل (Amnistía Internacional) اعلام کرده است که تخلیه ماری‌کارمن بدون فراهم کردن یک جایگزین مناسب برای اسکان او، حقوقش را نقض کرده است، در حالی‌که نهادهای مختلف دولتی یکدیگر را مسئول آنچه رخ داده است معرفی کرده‌اند.

اما اعتراض‌ها فراتر از پرونده فردی ماری‌کارمن رفته است. تخلیه او در زمانی رخ داده است که خرید مسکن هر روز گران‌تر می‌شود، اجاره‌ها همچنان بالا می‌رود و بخش قابل‌توجهی از خانوارها در پرداخت این هزینه‌ها با مشکل روبرو هستند.

به این ترتیب، اعتراض‌ها یک پرونده فردی را به نماد یک مشکل جمعی تبدیل کرده‌اند. شرایط ماری‌کارمن استثنایی است، چون افراد کمی هفت دهه را در یک واحد اجاره‌ای واحد می‌گذرانند، اما زمینه‌ای که تخلیه او در آن رخ می‌دهد استثنایی نیست.