اخراج ماریکارمن از خانه هزاران نفر را به خیابان‌ها کشانده و دوباره مساله دسترسی به مسکن در اسپانیا را مطرح کرده‌است. قیمت‌های خرید و اجاره بالا رفته و عرضه در مناطق پرتنش پاسخ‌گوی تقاضا نیست.
تصاویر ماریا دل کارمن اباسکال، معروف به ماریکارمن، در حالی که از خانه‌اش در مادرید بیرون انداخته می‌شود، به تازه‌ترین نماد بحران دسترسی به مسکن در اسپانیا تبدیل شده‌است.
آگهی
آگهی
این زن ۸۷ ساله حدود ۷۰ سال بود که این خانه را اجاره کرده‌بود. به‌گفته اتحادیه مستاجران مادرید، پس از تغییر مالکیت، بحث افزایش اجاره از حدود ۵۰۰ یورو به ۲۶۵۰ یورو در ماه مطرح شد که بعدا به ۱۶۵۰ یورو کاهش یافت.
پس از چندین تلاش برای توقف حکم تخلیه، ماریکارمن تخلیه شد و سپس به بیمارستان منتقل شد. این پرونده اعتراض‌هایی را برانگیخت که خیلی سریع از مادرید فراتر رفت.
اما تنها با نگاه کردن به همین یک مورد تخلیه، فهمیدن اندازه این واکنش آسان نیست. پرونده ماریکارمن در زمانی مطرح شده‌است که دسترسی به مسکن به یکی از اصلی‌ترین فشارهای اقتصادی برای بسیاری از خانوارهای اسپانیایی تبدیل شده‌است.
قیمت مسکن در اسپانیا چقدر افزایش یافته‌است؟
قیمت خرید مسکن در حال حاضر با نرخ‌های دو رقمی در حال افزایش است. شاخص قیمت مسکنِ موسسه ملی آمار اسپانیا (INE) در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ افزایش ۱۲٫۲٪ سالانه را ثبت کرده‌است.
مسکن دست‌دوم، که بخش عمده بازار اسپانیا را تشکیل می‌دهد، حتی بیشتر گران شده و ۱۲٫۹٪ بالا رفته‌است، در حالی‌که مسکن نوساز ۷٫۴٪ افزایش یافته‌است. تنها نسبت به سه‌ماهه قبل، قیمت‌ها ۳٫۴٪ دیگر بالا رفته‌اند.
مشکل فقط محدود به کسانی نیست که می‌خواهند خانه بخرند. متوسط قیمتِ اعلام‌شده برای اجاره در اوت ۲۰۲۶ به ۱۵٫۱ یورو برای هر متر مربع رسیده‌است؛ رقمی که بنا بر داده‌های «ایدالیستا» ۵٫۸٪ بیشتر از یک سال قبل است. و این افزایش‌ها روی رشدهایی سوار شده‌است که طی سال‌های گذشته ثبت شده‌بود.
نتیجه این است که هزینه مسکن بخش بزرگی از درآمد بسیاری از خانوارها را می‌بلعد، به‌ویژه آن‌هایی که مستاجر هستند.
بر اساس داده‌های INE، در سال ۲۰۲۴، ۲۸٫۱٪ از افرادی که واحدی را با قیمتِ بازار اجاره کرده‌بودند بیش از ۴۰٪ درآمدِ در دسترس خود را صرف هزینه‌های مسکن می‌کردند. متوسط اتحادیه اروپا ۱۹٫۲٪ بود.
بنابراین مشکلِ دسترسی فقط این نیست که خانه‌ها گران‌تر شده‌اند. برای بخشی قابل‌توجه از مستاجران، نگه‌داشتن یک واحد مسکونی سهم بسیار بزرگی از درآمدشان را می‌گیرد.
چرا قیمت‌ها و اجاره‌ها تا این حد بالا رفته‌اند؟
کارشناسان تاکید می‌کنند که توضیح واحدی برای این وضعیت وجود ندارد، اما در پشت شرایط کنونی یک عدم‌تعادلِ اساسی دیده می‌شود: در جاهایی که بیشترین تعداد افراد می‌خواهند یا ناچارند زندگی کنند، مسکنِ کافی برای جذب این تقاضا تولید نمی‌شود.
جمعیت اسپانیا همچنان در حال افزایش است و خانوارهای جدیدی شکل می‌گیرند، در حالی‌که ساخت‌وسازِ مسکن بسیار پایین‌تر از سطحی مانده‌است که پیش از بحران مالی ثبت می‌شد.
بانک اسپانیا بارها به کمبود عرضه به‌عنوان یکی از مهم‌ترین عوامل فشار بر بازار اشاره کرده‌است، به‌ویژه در مناطقِ از نظر اقتصادی پویاتر، یعنی جاهایی که جمعیت و اشتغال بیشتر رشد کرده‌اند.
این وضعیت یک تمایز مهم را لازم می‌کند. اسپانیا در سراسر قلمرو خود به‌معنای دقیق کلمه با کمبودِ واحد مسکونی روبه‌رو نیست. در برخی شهرها رشد جمعیت متوقف شده و خانه‌های خالی وجود دارد. مشکل این است این واحدها کجا قرار دارند.
فشارِ بازار به‌ویژه در مادرید، بارسلون، جزایر، بخش بزرگی از ساحل مدیترانه و دیگر مراکز بزرگ شهری و گردشگری متمرکز شده‌است. یک واحد خالی در شهری با فعالیت اقتصادی اندک، کمبودِ آپارتمان در مادرید، مالاگا، بارسلون یا پالما را حل نمی‌کند.
چرا اسپانیا به‌سادگی خانه‌های بیشتری نمی‌سازد؟
بخشی از پاسخ در پیامدهای بحرانِ قبلیِ بازارِ مسکن نهفته است. پیش از سال ۲۰۰۸، اسپانیا شاهد رونق عظیمِ ساخت‌وساز بود که با اعتبار ارزان تغذیه می‌شد. ترکیدن حباب منجر به ناپدید شدن شمار زیادی از شرکت‌های توسعه‌گرِ مسکن، ایجاد مشکل در نظام بانکی و سقوط شدید فعالیتِ ساخت‌وساز شد.
ساخت‌وسازِ مسکنِ شهری بعدها تا حدی احیا شد، اما هرگز به آن سطح‌ها بازنگشت. همین نکته کمک می‌کند بفهمیم چرا بازار کنونی تفاوت‌های مهمی با دوره پیش از بحران مالی دارد. بانک اسپانیا می‌گوید تولیدِ واحدهای نوساز همچنان بسیار ملایم‌تر از دوره‌های قبلی رونق است و کمبود عرضه به‌ویژه در برخی مناطق متمرکز شده‌است.
افزون بر این، ساختِ مسکن زمان‌بر است. تغییر کاربری زمین، گرفتن مجوزهای ساخت، تامین مالی و ساخت یک ساختمان می‌تواند سال‌ها طول بکشد. بنابراین عرضهِ مسکن با تاخیر به افزایش سریع جمعیت یک شهر پاسخ می‌دهد و این کندی بر قیمت‌ها اثر می‌گذارد.
اگر ده‌ها هزار نفر در منطقه‌ای مشخص به واحدهای مسکونی جدید نیاز داشته‌باشند، اما موجودیِ مسکن تقریبا ثابت بماند، رقابت برای خانه‌های موجود شدیدتر می‌شود.
سرمایه‌گذاری‌ها و مالکان بزرگ چه نقشی دارند؟
مالکیت واحدهای اجاره‌ای نیز بسیار متمرکزتر از تصویری است که معمولا از یک صاحبخانه کوچکِ با تنها یک واحدِ اجاره‌ای ارائه می‌شود.
طبق گزارشی که وزارت مصرف اسپانیا با همکاری شورای عالی تحقیقات علمی (CSIC) تهیه کرده، فقط ۳۹٪ از واحدهای اجاره‌ایِ دائمی در اختیار اشخاص حقیقی است که تنها یک واحد را اجاره داده‌اند. ۶۱٪ باقی‌مانده به مالکانِ چندواحدیِ حقیقی (افرادی با دو یا چند واحدِ اجاره‌ای)، اشخاص حقوقی، از جمله شرکت‌ها و صندوق‌ها، و نیز نهادهای عمومی تعلق دارد.
این تمرکز حتی اگر فقط مالکانِ حقیقی را بررسی کنیم هم دیده می‌شود. ۵۲٫۸٪ از واحدهای اجاره‌شده توسط اشخاص حقیقی در اختیار مالکانِ دارای دو یا چند واحدِ اجاره‌ای است.
این پدیده در برخی شهرهایی که قیمتِ مسکن در آن‌ها بالاتر است به‌ویژه مشهود است. در میان واحدهای اجاره‌ایِ متعلق به افراد، سهمِ خانه‌هایی که در دستِ مالکانِ چندواحدی است، در بارسلون ۶۰٫۸٪، در مادرید ۵۶٫۴٪ و در والنسیا ۵۵٪ است.
علاوه بر این، موجودیِ واحدهای در اختیار مالکانِ چندواحدی سریع‌تر رشد کرده‌است. بین سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۳، شمار واحدهای اجاره‌شده توسط اشخاص حقیقی که دو یا چند واحدِ اجاره‌ای داشتند ۳۹٫۹٪ افزایش یافته، در حالی‌که این رشد در میان مالکانِ دارای تنها یک واحدِ اجاره‌ای ۳۰٫۴٪ بوده‌است.
با این حال، این‌که چه کسی صاحبِ این واحدهاست فقط بخشی از معماست. بخش دیگر به این مربوط می‌شود که چند نفر و چند خانوار برای دسترسی به موجودیِ واحدهایی رقابت می‌کنند که رشد آن از افزایشِ تقاضا کندتر است.
افزایش جمعیت چه نقشی دارد؟
جمعیت اسپانیا پس از چند سال رشدِ شدیدِ جمعیتی که عمدتا با مهاجرت تغذیه شده، به حدود ۵۰ میلیون نفر نزدیک می‌شود. این رشد جمعیتِ فعال، تعدادِ شاغلان و تقاضا برای کالا و خدمات را افزایش می‌دهد، اما نیاز به مسکن را نیز بالا می‌برد.
علاوه بر این، برای درکِ بازارِ مسکن، تعدادِ خانوارها به همان اندازه تعدادِ ساکنان اهمیت دارد. زوجی که از هم جدا می‌شوند و به دو خانه نیاز پیدا می‌کنند، جوانانی که خانهِ پدری را ترک می‌کنند یا کارگرانی که به شهر دیگری منتقل می‌شوند، خانوارهای جدیدی ایجاد می‌کنند، حتی اگر جمعیتِ کل تقریبا ثابت بماند.
وقتی تعدادِ خانوارها سریع‌تر از موجودیِ واحدهای مسکونی در دسترس رشد می‌کند، رقابت برای مسکن شدت می‌گیرد. این پدیده در مراکز بزرگ اشتغال، مانند مادرید، بسیار چشمگیر است؛ جاهایی که ساکنان جدید، کارگران، دانشجویان، خانواده‌ها و جوانانی که می‌خواهند مستقل شوند برای دسترسی به عرضه‌ای محدود رقابت می‌کنند.
وضعیت خریداران خارجی و آپارتمان‌های گردشگری چگونه است؟
هر دو عامل اثرگذارند، اما وزن آن‌ها بسته به منطقه به‌شدت متفاوت است. واحدهای گردشگری می‌توانند عرضهِ موجود برای اجارهِ بلندمدت را در محله‌هایی کاهش دهند که تقاضای گردشگران در آن‌ها زیاد است، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، جزایر و برخی مقاصد ساحلی.
تقاضای بین‌المللی نیز در بازار خریدوفروشِ مسکن نقش قابل‌توجهی دارد. بنا بر داده‌های انجمن ثبت‌کنندگان املاک، خریداران خارجی در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ مسئولِ ۱۵٫۹۸٪ معاملات خریدِ مسکن در اسپانیا بوده‌اند؛ بالاترین سهمی که تاکنون ثبت شده‌است. حضور آن‌ها به‌ویژه در بالئار زیاد است، جایی‌که ۳۲٫۲۷٪ معاملات را تشکیل می‌دهند، و پس از آن در منطقه خودمختار والنسیا با ۳۱٫۰۳٪.
با این حال، صحبت از "خریداران خارجی" مجموعه‌ای از واقعیت‌های بسیار متفاوت را دربر می‌گیرد. ملیت‌هایی که در کلِ بازار اسپانیا حضور بیشتری دارند عمدتا اروپایی و مراکشی هستند. داده‌های انجمن ثبت‌کنندگان در سال ۲۰۲۵ بریتانیایی‌ها، آلمانی‌ها، هلندی‌ها، مراکشی‌ها، رومانیایی‌ها، فرانسوی‌ها و ایتالیایی‌ها را در میان مهم‌ترین ملیت‌های خریداران خارجی قرار می‌داد.
تقاضای خریدارانِ آمریکای لاتین نیز وجود دارد، هرچند وزن آن کمتر از تقاضای اروپایی است. طبق گزارش انجمن ثبت‌کنندگان، خریدارانِ اهل آمریکای جنوبی در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵، ۵٪ خریدهای انجام‌شده توسط خارجی‌ها را تشکیل داده‌اند. حضور آن‌ها، علاوه بر این، در برخی بازارهای محلی می‌تواند پررنگ‌تر باشد.
موجودی محدودِ مسکن اجتماعی
بازارِ اسپانیا یک ویژگی مهمِ دیگر هم دارد: موجودیِ واحدهای اجاره‌ایِ اجتماعی در مقایسه با بسیاری از کشورهای اروپایی بسیار کم است.
به‌گفته کمیسیون اروپا، واحدهای اختصاص‌یافته به اهدافِ اجتماعی حدود ۱٫۵ تا ۱٫۷٪ از کلِ موجودیِ مسکن در اسپانیا را تشکیل می‌دهند، در حالی‌که این نسبت در اتحادیه اروپا به‌طور متوسط بین ۶٪ و ۷٪ است.
این یعنی سهم بزرگ‌تری از خانوارهای با درآمدِ پایین یا متوسط مستقیما به بازارِ خصوصی وابسته‌اند. در کشورهایی که موجودیِ مسکن اجتماعی گسترده‌تری دارند، بخش بیشتری از جمعیت می‌تواند به اجاره‌هایی دسترسی داشته‌باشد که قیمت‌شان فقط به شرایطِ بازار وابسته نیست.
در اسپانیا، وقتی اجاره‌های بخش خصوصی به‌سرعت بالا می‌رود، فقط یک موجودیِ نسبتا کوچکِ عمومی وجود دارد که می‌تواند خانوارهایی را که دیگر قادر به پرداخت این اجاره‌ها نیستند جذب کند.
جوانان روی دیگری از مشکل را نشان می‌دهند
یکی از روشن‌ترین شاخص‌ها برای دشواریِ دسترسی به مسکن، جالب این‌که در خودِ بازار مسکن دیده نمی‌شود، بلکه بیرون از آن است: بسیاری از جوانان اساسا موفق نمی‌شوند وارد این بازار شوند. در سال ۲۰۲۵، ۴۴٫۳٪ اسپانیایی‌های ۲۶ تا ۳۴ ساله هنوز با والدین‌شان زندگی می‌کردند؛ یکی از بالاترین نسبت‌ها در اروپا.
در میان آن‌ها، تقریبا نیمی (۴۷٫۳٪) دلیل اصلی را این ذکر کرده‌اند که توانِ مالی لازم برای خرید یا اجاره یک واحد مسکونی را ندارند. و در میان افرادِ تمامِ سنین که به‌دنبال خانه دیگری گشته اما در نهایت نقل‌مکان نکرده‌اند، تقریبا هفت نفر از هر ده نفر، قیمت‌های بالا را مهم‌ترین مانع عنوان کرده‌اند.
این موضوع کمک می‌کند بفهمیم چرا بحث مسکن نسل‌های بسیار متفاوتی را درگیر کرده‌است. جوانان برای مستقل‌شدن با مشکل مواجه‌اند. مستاجران با اجاره‌های بالا روبه‌رو هستند. خانواده‌ها برای واحدهای بزرگ‌تر رقابت می‌کنند. و برخی مستاجرانِ سالخورده ممکن است زمانی‌که مالکیت یا شرایطِ قراردادِ خانه‌شان عوض می‌شود، در موقعیتِ بسیار آسیب‌پذیری قرار بگیرند.
چرا پرونده ماریکارمن این‌قدر موجِ اعتراض به‌راه انداخته‌است؟
داستان ماریکارمن بسیاری از این تنش‌ها را در یک مورد متمرکز می‌کند. این‌جا صحبت از جوانی نیست که برای نخستین‌بار می‌خواهد وارد بازار مسکن شود، بلکه زنی ۸۷ ساله است که حدود هفت دهه در یک خانه زندگی کرده‌است.
تخلیه او توجه‌ها را به وجه دیگری از بحرانِ مسکن جلب کرده‌است: ناامنیِ سکونتی فقط کسانی را که به‌دنبال خانه هستند یا می‌خواهند مستقل شوند تحت‌تاثیر قرار نمی‌دهد، بلکه زمانی‌که مالکیت یا شرایط قراردادِ اجاره تغییر می‌کند، شامل افرادی هم می‌شود که دهه‌هاست در خانه‌ای اجاره‌ای زندگی می‌کنند.
جزئیات این پرونده همچنین به جدل سیاسی دامن زده‌است. دولت مرکزی اسپانیا، دولت منطقه‌ای مادرید، شهرداری، مالکِ ملک و سازمان‌های مدافعِ مستاجران درباره مسئولیت‌ها و این‌که چه اقداماتی می‌توانست برای جلوگیری از تخلیه انجام شود، با یکدیگر اختلاف نظر داشته‌اند.
عفو بین‌الملل اعلام کرده‌است که تخلیه ماریکارمن بدون تامینِ جایگزینِ مناسبِ سکونتی حقوق او را نقض کرده‌است، در حالی‌که نهادهای مختلف دولتی یکدیگر را مسئولِ آنچه رخ داده می‌دانند.
اما اعتراض‌ها فراتر از پرونده شخصیِ ماریکارمن رفته‌است. تخلیه او در دوره‌ای رخ داده که خریدِ مسکن هر روز پرهزینه‌تر می‌شود، اجاره‌ها همچنان رو به افزایش‌اند و بخشِ مهمی از خانوارها برای پرداخت این هزینه‌ها با مشکل روبه‌رو هستند.
به این ترتیب، اعتراض‌ها یک پرونده فردی را به نمادِ یک مشکل جمعی تبدیل کرده‌اند. شرایط ماریکارمن استثنایی است، چون تعداد کمی از افراد هفت دهه در یک خانهِ اجاره‌ای می‌مانند، اما زمینه‌ای که تخلیه او در آن رخ داده، استثنایی نیست.