کاخ سفید در حال بررسی حمایت از طرح وام مسکن ۵۰ ساله است تا بحران استطاعت خرید مسکن در کشور کاهش یابد. کارشناسان می‌گویند این پیشنهاد چندین ایراد دارد.
دولت آمریکا طرحی برای بازپرداخت وام مسکن ۵۰ساله را مطرح کرده است؛ اقدامی که بلافاصله با انتقاد سیاست‌گذاران، شبکه‌های اجتماعی و اقتصاددانان روبه‌رو شد. آنان می‌گویند طولانی‌تر کردن مدت وام مسکن کمکی به حل مشکلات بنیادی بازار مسکن، از جمله کمبود عرضه و نرخ‌های بهره بالا، نمی‌کند.
بیل پولته، مدیر آژانس فدرال تأمین مالی مسکن (FHFA)، آخر هفته در ایکس گفت وام ۵۰ساله «کاملاً قواعد بازی را عوض می‌کند» برای خریداران خانه.
FHFA بخشی از دولت فدرال است که بر فنی می و فردی مک نظارت می‌کند؛ نهادهایی که بخش عمده وام‌های مسکن در کشور را می‌خرند و تضمین می‌کنند.
وام ۳۰ساله مسکن یک محصول مالی منحصراً آمریکایی است و از دوران نیودیل به شیوه پیش‌فرض خرید خانه تبدیل شده است.
سیاستمداران و سیاست‌گذاران آن زمان می‌خواستند وامی استاندارد طراحی کنند که وام‌گیرندگان توان پرداختش را داشته باشند و در سالهای کاری خود تسویه‌اش کنند؛ دوره‌ای که امید به زندگی متوسط آمریکایی‌ها ۶۶ سال بود.
پرداخت ماهانه کمتر
تمدید مدت وام مسکن به ۵۰ سال می‌تواند مبلغ پرداخت ماهانه وام‌گیرنده را کاهش دهد.
بر اساس داده‌های انجمن ملی مشاوران املاک، متوسط قیمت فروش خانه در آمریکا در ماه سپتامبر ۴۱۵,۲۰۰ دلار (۳۵۸,۳۱۷ یورو) بوده است.
با فرض پیش‌پرداخت استاندارد ۱۰ درصد و نرخ بهره متوسط ۶.۱۷ درصد، قسط ماهانه وام ۳۰ساله ۲,۲۸۸ دلار (۱,۹۷۴ یورو) خواهد بود، در حالی که قسط وام ۵۰ساله ۲,۰۲۲ دلار (۱,۷۴۵ یورو) می‌شود.
البته این در صورتی است که بانک به دلیل طولانی‌تر بودن مدت وام، برای وام ۵۰ساله نرخ بهره بالاتری مطالبه نکند.
اما بهره به‌مراتب بیشتر
از آنجا که بخش بیشتری از پرداخت ماهانه در وام ۵۰ساله صرف بهره می‌شود، بدون در نظر گرفتن رشد قیمت خانه و پیش‌پرداخت، حدود ۳۰ سال طول می‌کشد تا وام‌گیرنده ۱۰۰,۰۰۰ دلار (۸۶,۳۰۰ یورو) حقوق مالکانه انباشته کند.
این در مقایسه با ۱۲ تا ۱۳ سال لازم برای رسیدن به ۱۰۰,۰۰۰ دلار حقوق مالکانه در وام ۳۰ساله است، اگر پیش‌پرداخت را کنار بگذاریم.
به‌گفته تحلیل خبرگزاری آسوشیتدپرس، وام‌گیرنده در طول عمر یک وام ۵۰ساله در مقایسه با وام ۳۰ساله تقریباً ۳۸۹,۰۰۰ دلار (۳۳۵,۷۰۷ یورو) بهره اضافی می‌پردازد.
سایر تحلیلگران نیز به نتیجه‌ای مشابه رسیدند.
جان لووالو از شرکت UBS Securities نوشت: «افزایش مدت وام از ۳۰ به ۵۰ سال می‌تواند مبلغ دلاری بهره‌ای را که خریدار خانه برای یک خانه با قیمت میانه در طول عمر وام می‌پردازد دو برابر کند و روند انباشت حقوق مالکانه را به‌طرز قابل‌توجهی کند کند.»
مسائل گسترده‌تر بازار مسکن
وام ۵۰ساله هیچ کمکی به حل یکی از مسائل حیاتی در دسترس‌بودن مسکن نمی‌کند: کمبود عرضه خانه. ایالت‌هایی مانند کالیفرنیا و شهرهایی مانند نیویورک اخیراً قوانینی تصویب کرده یا مقرراتی را تغییر داده‌اند تا سازندگان بتوانند با بروکراسی کمتر و سریع‌تر خانه بسازند.
هزینه‌های مواد اولیه ساخت‌وساز در کشور نیز مطرح است. محصولاتی چون فولاد، چوب، بتن، مس و پلاستیک که در ساخت خانه به‌کار می‌روند اکنون در دوران ریاست‌جمهوری ترامپ مشمول تعرفه شده‌اند.
بسیاری از کارهای ساختمانی را مهاجران فاقد مدارک انجام می‌دادند، به‌ویژه در جنوب‌غرب آمریکا؛ جایی که اخراج‌ها بر توان سازندگان برای یافتن نیروی کار کافی جهت ساخت خانه اثر گذاشته است.
مایک کنزال، مدیر ارشد سیاست‌گذاری و پژوهش در پروژه امنیت اقتصادی، گفت: «بسیاری از اقدام‌های مهمی که باید الآن به مسئله عرضه بپردازند، در مسیر اشتباه حرکت می‌کنند.»
پولته در ایکس گفت معرفی وام ۵۰ساله صرفاً یک «سلاح بالقوه» در میان دیگر راهکارهایی است که کاخ سفید برای مقابله با قیمت‌های بالای مسکن مدنظر قرار داده است.
عمر آمریکایی‌ها به اندازه کافی طولانی نیست
میانگین سن خریدار نخستین خانه طی سالهای اخیر بالا رفته و اکنون حدود ۴۰ سال است. اعطای وام ۵۰ساله به خریدار نخستین خانهِ ۴۰ساله برای بانک دشوار خواهد بود؛ چرا که او هنگام تسویه کامل وام حدود ۹۰ سال سن خواهد داشت.
امید به زندگی متوسط یک آمریکایی اکنون حوالی ۷۹ سال است؛ یعنی در وام ۵۰ساله، ۱۱ سال از عمر مورد انتظار پوشش داده نمی‌شود.
کنزال گفت: «معمولاً هدف سیاست‌گذاران این نیست که بدهی وام مسکن به فرزندان وام‌گیرنده منتقل شود.»
دیگران هم وام‌های بلندمدت را آزموده‌اند
بخش‌های دیگر نظام مالی مدت وام‌ها را تمدید کرده‌اند و نتایج متفاوت بوده است. وام خودروی هفت‌ساله هرچه بیشتر رایج شده؛ چون قیمت خودرو بالا رفته و آمریکایی‌ها خودروهایشان را مدت طولانی‌تری نگه می‌دارند.
با وجود طولانی‌تر شدن مدت وام‌ها، معوقات وام خودرو رو به افزایش است و متوسط قیمت یک خودروی نو اکنون ۴۹,۷۴۰ دلار (۴۲,۹۲۵ یورو) است؛ در حالی که پنج سال پیش قیمت یک خودروی نو ۳۸,۹۴۸ دلار (۳۳,۶۱۲ یورو) بود.
وام‌های دانشجویی در ابتدا برای بازپرداخت در ۱۰ سال طراحی شده بودند و اکنون چندین گزینه پرداخت، دوره بازپرداخت را تا ۲۰ سال افزایش می‌دهند.
اقتصاددانان یادآور شدند که وام ۵۰ساله ممکن است برخلاف هدفِ بهبود توان خرید مسکن عمل کند و با وارد کردن خریداران بالقوه بیشتر به بازاری که با کمبود عرضه دست‌به‌گریبان است، به تورم قیمت خانه دامن بزند.
ترامپ این ایده را کم‌اهمیت دانست
پس از انتقادهای گسترده، رئیس‌جمهور ترامپ نسبت به وام ۵۰ساله کمتر مشتاق به نظر رسید. وقتی لورا اینگراهام از فاکس نیوز درباره این ایده پرسید، ترامپ گفت «ممکن است کمی کمک کند» اما ظاهراً آن را جدی نگرفت.
بر اساس قانون داد-فرانک، غول‌های وام مسکن فنی می و فردی مک نمی‌توانند وامی طولانی‌تر از ۳۰ سال را بیمه کنند؛ بنابراین هر وام ۵۰سالهای «وام غیر واجد شرایط» تلقی می‌شود و فروش آن به سرمایه‌گذاران دشوارتر خواهد بود.
کنگره باید در چندین بخش از قوانین مالی آمریکا اصلاحاتی انجام دهد تا وام‌های ۵۰ساله مجاز شوند و به نظر می‌رسد تمایل چندانی برای ورود فوری به این موضوع وجود ندارد.