میخواهید در اروپا خانه بخرید؟ از لحظه خرید تا زمان فروش مالیات همراه شماست؛ ببینید در کدام کشورها مالیات ملک بیشترین و کمترین میزان را دارد.
مالکیت یک خانه در اروپا تقریبا در هر مرحله با پرداخت مالیات همراه است؛ از خرید و نگهداری گرفته تا اجاره دادن و فروش آن.
آگهی
آگهی
در سراسر قاره، مالکیت ملک در شبکهای از انواع مالیات پیچیده شده که از لحظه امضای قرارداد تا روز فروش همراه مالک است و فرقی نمیکند ملک خالی باشد یا برایتان اجاره بیاورد.
این که در عمل چقدر باید بپردازید به شدت به این بستگی دارد که در کدام کشور خرید میکنید. دادههای پایگاه گلوبال پراپرتی گاید که نظامهای مالیاتی املاک را در بیش از ۸۰ کشور رصد میکند نشان میدهد که مسکن در سراسر اروپا به طور قابل توجهی مشمول مالیاتهای سنگین است.
چهار نوع مالیات ملکی هست که باید حواستان به آنها باشد.
یکی مالیات نقلوانتقال هنگام خرید است که گاهی مالیات تمبر هم نامیده میشود؛ دیگری مالیات سالانه ملک که بر اساس ارزش برآوردی، بازاری یا ثبتی خانه محاسبه میشود؛ مالیاتبر درآمد اجاره از محل واگذاری ملک؛ و مالیاتبر عایدی سرمایه از محل سود حاصل از فروش.
تهیه یک رتبهبندی شفاف در این زمینه کار سادهای نیست.
هر کشور جدول و نرخهای مخصوص خود را دارد، بسیاری از نرخهای اصلی به صورت بازه اعلام میشوند نه یک رقم ثابت، و مبنای محاسبه مالیات نیز در همه جا یکسان نیست.
با این حال نام یک کشور در تقریبا همه این فهرستها در ردههای بالایی تکرار میشود.
در اروپا چقدر از درآمد اجاره شما مالیات گرفته میشود؟
برای هر کس که با هدف اجاره دادن ملک خرید میکند، مالیاتبر درآمد اجاره بیشترین ضربه را به سود نهایی وارد میکند و در همین بخش هم تفاوت میان کشورها بیش از جاهای دیگر است.
گلوبال پراپرتی گاید محاسبه کرده که یک مالک غیرمقیم روی سه سطح اجاره ماهانه ۱۵۰۰، ۶۰۰۰ و ۱۲ هزار یورو چقدر مالیات میپردازد.
روی اجاره نسبتا پایین ۱۵۰۰ یورو در ماه، دانمارک سختگیرترین است و از اولین یورو ۴۲٫۱۱ درصد مالیات میگیرد، هلند با نرخ ۳۶ درصد و فنلاند با ۳۰ درصد در ردههای بعدی قرار دارند. در سوی دیگر، قبرس از صفر آغاز میکند و لوکزامبورگ تنها ۲٫۹۴ درصد میگیرد.
اگر اجاره بالاتر برود، ترتیب کشورها به کلی جابهجا میشود.
با اجاره ۱۲ هزار یورو در ماه، بلژیک با نرخ ۴۷٫۲۷ درصد در صدر جدول میایستد، پس از آن دانمارک با ۴۳٫۲۲ درصد قرار دارد و آلمان و یونان هر دو ۴۱ درصد مالیات میگیرند.
در چند کشور اما نرخ تقریبا ثابت میماند: ایتالیا روی ۲۱ درصد، پرتغال روی ۲۸ درصد و هلند روی همان ۳۶ درصد میماند، فارغ از این که چقدر درآمد اجاره داشته باشید؛ موضوعی که بسته به میزان اجاره میتواند به معنای صرفهجویی یا جریمه باشد.
کشورهایی که نرخشان سریعتر بالا میرود معمولا آنها هستند که درآمد اجاره را در مجموعه مالیاتبر درآمد عادی قرار میدهند. اتریش نمونه خوبی از این مدل است.
در اتریش این درآمدها درست مانند حقوق و دستمزد روی یک مقیاس تصاعدی مشمول مالیات میشود؛ از صفر برای مبالغ زیر ۱۳ هزار و ۳۰۸ یورو تا ۵۵ درصد برای هر درآمدی بیش از یک میلیون یورو. در چنین حالتی، مالیات ملکی که سنگین به نظر میرسد در واقع همان مالیاتبر درآمد است که تنها نام دیگری به خود گرفته است.
مالیات نقلوانتقال: هزینه واقعی خرید ملک چقدر است؟
در مالیاتی که هنگام خرید پرداخت میکنید، بلژیک بار دیگر از بسیاری کشورها جلو میزند.
خریداران در این کشور ممکن است تا ۱۲٫۵ درصد قیمت ملک را مالیات بدهند؛ نرخی که اندکی بالاتر از سقف ۱۲ درصدی بریتانیا، ۱۰٫۴ درصدی هلند و ۱۰ درصدی لوکزامبورگ است.
در بلژیک این مالیات بر اساس مناطق مختلف تعیین میشود، بنابراین کدپستی شما نقش مهمی در رقم نهایی دارد.
اگر در بروکسل یا والونی خانهای ۵۰۰ هزار یورویی بخرید و مشمول هیچ گونه معافیتی نشوید، باید کل ۱۲٫۵ درصد را بپردازید؛ یعنی تنها در روز اول ۶۲ هزار و ۵۰۰ یورو مالیات.
با این حال برای خریدارانی که خودشان در ملک ساکن میشوند، تصویر بهتر است. بروکسل برای خریداران واجد شرایط ۲۰۰ هزار یورو اول قیمت خرید را معاف میکند و به این ترتیب مالیات خانهای ۵۰۰ هزار یورویی به ۳۷ هزار و ۵۰۰ یورو کاهش مییابد.
در والونی برای خریداران واجد شرایط نرخ کاهشیافته ۳ درصد در نظر گرفته شده که مالیات را به حدود ۱۵ هزار یورو میرساند. خریداران واحدهای مسکن اجتماعی واجد شرایط که از نهادهای عمومی در والونی خریداری شده باشند اصلا مالیات ثبت نمیپردازند و در فلاندر هم نرخها و معافیتهای جداگانهای اعمال میشود.
در نقطه مقابل این طیف، استونی و جمهوری چک هیچ مالیات نقلوانتقالی برای خرید ملک دریافت نمیکنند.
هزینههای خرید ملک در لیتوانی در حدود ۰٫۴ درصد است؛ یعنی برای خانهای ۵۰۰ هزار یورویی حدود ۲ هزار یورو، رقمی که در برابر دهها هزار یورویی که خریداران در بلژیک میپردازند ناچیز به نظر میرسد.
کدام کشورهای اروپایی بالاترین مالیات سالانه ملک را میگیرند؟
حتی اگر خانه خالی بماند هم ممکن است همچنان مشمول پرداخت مالیات ملک شوید.
در اینجا باید دقت کرد، چون مالیات سالانه ملک همان عددی است که بیشتر از بقیه اشتباه فهمیده میشود.
کشورها یک چیز واحد را مشمول مالیات نمیکنند. بعضیها درصدی از ارزش روز ملک را مبنا قرار میدهند و بعضی دیگر درصدی از ارزش ثبتی یا برآوردی بسیار پایینتر که ممکن است دههها بهروزرسانی نشده باشد، و بریتانیا هم اصلا از درصد استفاده نمیکند بلکه خانهها را در طبقات ارزشی مختلف قرار میدهد.
در اسپانیا نرخ حداکثر مالیات ملک در برخی شهرداریها میتواند تا ۴٫۸ درصد برسد، اما این درصد روی ارزش ثبتی اعمال میشود نه قیمت بازار، در نتیجه عدد ظاهری چندان معنای واقعی بار نمیکند.
اگر به این نگاه کنیم که مالکان معمولا برای خانهای حدود ۳۰۰ هزار یورو چقدر میپردازند، اختلافها به شکل محسوسی کمتر میشود، چون هر کشور ارزش مشمول مالیات را به شکل متفاوتی تعریف میکند.
در بریتانیا مالیات شورای محلی برای چنین ملکی معمولا سالانه حدود ۲ هزار تا ۳ هزار و ۲۰۰ یورو است که به طبقه ارزشی ملک و شهرداری محل بستگی دارد.
در فرانسه مالیات موسوم به taxe fonciere و در اسپانیا مالیات IBI عموما بین ۷۰۰ تا هزار و ۸۰۰ یورو در سال است، چون هر دو بر اساس ارزشهای مشمول مالیاتی محاسبه میشوند که معمولا بسیار کمتر از قیمتهای روز بازار است. مالیات précompte immobilier در بلژیک هم که بر مبنای ارزش فرضی اجاره در سال ۱۹۷۵ محاسبه میشود اغلب در همین حدود قرار میگیرد.
مالیات Grundsteuer در آلمان که در سال ۲۰۲۵ اصلاح شده در بسیاری موارد از مالیاتهای کشورهای همسایه کمتر است، هرچند با نظام ارزشگذاری جدید رقم قبضها در شهرداریهای مختلف میتواند تفاوت زیادی داشته باشد.
و در قبرس و مالت اصلا مالیات سالانه ملک دریافت نمیشود، بنابراین مالکان هیچ مبلغی از این بابت نمیپردازند.
مالیاتبر عایدی سرمایه در اروپا: صورتحساب هنگام فروش ملک
اگر ملک را با سود بفروشید، رقم مالیات میتواند به شدت متفاوت باشد و در بسیاری موارد مدت زمانی که مالک آن بودهاید از خود نرخ مالیات هم مهمتر است.
در این بخش دانمارک سنگینترین مالیات را میگیرد و پس از افزودن سود فروش به کل درآمد سالانه، تا ۵۲٫۰۷ درصد آن را مالیات میبندد.
روی سودی معادل ۲۵۰ هزار یورو، این به معنای از دست رفتن حدود ۱۳۰ هزار یورو مالیات است و در نهایت چیزی در حدود ۱۲۰ هزار یورو برای شما میماند.
مالت اما تقریبا نقطه مقابل این رویکرد است.
در آنجا خود سود اصلا مشمول مالیاتبر عایدی نمیشود، بلکه به عنوان هزینه معامله یک نرخ ثابت ۱۲ درصدی روی قیمت فروش اعمال میشود که اگر فروشنده دلال ملکی نباشد و ملک را ظرف پنج سال بفروشد این نرخ به ۵ درصد کاهش مییابد.
آلمان مسیر کاملا متفاوتی را برگزیده است: اگر بیش از ۱۰ سال مالک ملکی باشید، تمام سود حاصل از فروش، یعنی هر ۲۵۰ هزار یورو، از مالیات معاف است.
اگر پیش از پایان این دوره ملک را بفروشید، سود فروش با همان نرخ مالیاتبر درآمد شما و به اضافه هرگونه عوارض همبستگی محاسبه میشود.
پس در کجای اروپا مالیات ملک بیشترین میزان را دارد؟
اگر این چهار نوع مالیات را کنار هم بگذاریم، یک کشور به شکل خاصی خودنمایی میکند.
بلژیک در مالیاتهای مربوط به خرید، نگهداری و اجاره ملک در صدر یا نزدیک به صدر قرار میگیرد و تنها در بخش مالیاتبر عایدی سرمایه است که با نرخهای ۱۶٫۵ تا ۳۳ درصدی اندکی نرمتر عمل میکند.
در سوی دیگر طیف، قبرس و مالت قرار دارند. در قبرس مالیاتبر درآمد اجاره از صفر آغاز میشود، در مالت سود سرمایهای عملا دستنخورده میماند و هیچیک از این دو کشور مالیات سالانه ملک نمیگیرند؛ موضوعی که آنها را برای مالکان ملک به یکی از کممالیاتترین نقاط قاره تبدیل کرده است.
برای سرمایهگذاری که فرامرزی عمل میکند، قیمت اعلامشده خرید فقط نقطه آغاز حسابوکتاب است.
این که یک خانه در اروپا برایتان بهصرفه باشد یا نه را در نهایت این موضوع تعیین میکند که قانون مالیاتی هر کشور چه مقدار از بازده سرمایهگذاری را برای شما باقی میگذارد و از این نظر فاصله میان یک آپارتمان در بروکسل و یک ویلا در قبرس آن قدر زیاد است که نشان دهد اروپا در زمینه مالیات ملک هنوز فاصله زیادی تا یک بازار واحد دارد.